Авторизация
Аренда с сюрпризом
24.05.2008
Аренда коммерческой недвижимости - наиболее распространенная, давно известная и миллионы раз опробованная форма делового партнерства. Но, несмотря на кажущуюся простоту, договоры аренды все чаще становятся источниками неприятных сюрпризов и судебных споров. На чем обычно «поскальзываются» участники арендных отношений?
Подавляющее большинство российских, в том числе нижегородских, предпринимателей за время развития в нашей стране капиталистических отношений не по одному разу вступали в арендные отношения - снимали или, наоборот, сдавали недвижимость. И, на первый взгляд, эта банальная, много раз пройденная и потому хорошо знакомая всем бизнесменам и юристам процедура не может таить в себе подвохов и рисков.
По договору аренды (или имущественного найма) арендодатель обязуется предоставить арендатору недвижимость за плату во временное владение или пользование. Плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества, в соответствии с договором, являются его собственностью. Что тут, казалось бы, может быть сложного? Тем не менее в арендных отношениях возникает немало подвохов, способных развести по разные стороны баррикад даже самых добросовестных игроков и давних деловых партнеров.
Как отмечает руководитель Центра консалтинга Союза магазинов Нижегородской области Вадим Носов, в последнее время количество судебных споров в сфере арендных отношений неуклонно растет, как, впрочем, и средняя стоимость одного иска. Причиной тому, по его словам, стало вовлечение в оборот все большего объема коммерческой недвижимости, а также удорожание стоимости квадратного метра жилых и нежилых помещений. Соответственно возросла и цена вопроса - масштаб возможных потерь участников арендных отношений, не предусмотревших все нюансы сотрудничества на стадии заключения договора. И неважно, об аренде какой коммерческой недвижимости идет речь - встроенного помещения в жилом многоквартирном доме, площадки в торговом центре или отдельно стоящего здания. Скользкие моменты есть везде, досадные промахи стороны допускают повсеместно.
Впрочем, по мнению генерального директора юридической компании «ТМ-Сервис» Юлии Крузе, рост количества судебных исков по договорам аренды связан не столько с увеличением вводимых в эксплуатацию площадей, сколько с развитием бизнеса - появлением большого числа юридических лиц и предпринимателей, которые активно вступают в арендные отношения, допускают просчеты, ищут защиты своих интересов в арбитраже, учатся на допущенных ошибках…
Анатомия договора
На первый взгляд, как отмечает г-жа Крузе, основные положения договоров аренды недвижимости всем хорошо известны и достаточно ясно регулируют каждый из разделов документа. Основные разделы включают преамбулу, предмет договора и описание объекта недвижимости, срок действия соглашения, права, обязанности и ответственность сторон (во многом регламентированные гл. 34 Гражданского кодекса РФ), арендные платежи и алгоритм расчетов, порядок изменения и расторжения отношений. Важными «довесками» к договору являются приложение, в котором обычно указывается поэтажный план объекта аренды с выделением площадей, и акт приема-передачи недвижимого имущества.
Нарушение структуры договора, невнимание партнеров хотя бы к одной его составляющей (например, к сроку действия соглашения, порядку расчетов и расторжения сотрудничества), автоматически делает аренду рискованной затеей для обеих сторон.
Коварные сроки
По словам Юлии Крузе, при заключении арендных отношений стороны часто не уделяют должного внимания такому важному пункту как срок действия договора - и в итоге оказываются в судах. При этом, пожалуй, наиболее коварными моментами, на которых обычно «спотыкаются» партнеры, являются отсутствие регистрации договора и процедура завершения отношений - нюансы, которые во многом зависят от длительности договора. По закону договор аренды недвижимого имущества, заключенный на срок более одного года, подлежит обязательной государственной регистрации (ст. 609 ГК РФ).
«На практике у нас очень часто в тексте документа сказано, что если ни от одной из сторон за месяц до окончания срока действия договора не поступит письменного заявления о расторжении отношений, то договор автоматически продлевается на тот же срок, - говорит г-жа Крузе. - Например, распространена практика заключения договоров аренды на 11 месяцев. Такие краткосрочные соглашения, даже продлеваясь «по умолчанию», по закону госрегистрации не требуют». Не требует регистрации и договор аренды недвижимого имущества, заключенный на неопределенный срок, даже если его длительность фактически превышает год. Почему юристы уделяют столь пристальное внимание подобным «мелочам»? Дело в том, что эти детали имеют огромное значение при защите интересов сторон в суде.
Всего один день…
Заключение договора аренды недвижимого имущества на срок от года и более без государственной регистрации является очень распространенной ошибкой, которая нередко приводит предпринимателей в суды. Причем иногда бизнесмены становятся жертвами собственной небрежности и невнимательности.
Пример судебной практики. Арендодатель пожелал взыскать неустойку за просрочку внесения арендных платежей по договору, заключенному на срок менее года. Ответчик-арендатор возражал против заявленных требований, ссылаясь на то, что неустойка в данном случае не подлежит применению, т.к. договор не может считаться действительным в связи с отсутствием его государственной регистрации. Договор был подписан на срок с 1 июня по 31 мая следующего года.
Суд (путем чисто арифметических подсчетов) сделал вывод, что период действия документа на самом деле составил ровно год, поэтому данный договор подлежал госрегистрации и за отсутствием таковой не мог считаться заключенным. А значит, на получение неустойки истцу не стоило рассчитывать. Таким образом, простая математическая ошибка - всего один «лишний» день в договоре - стоил арендодателю серьезных убытков.
Освободить нельзя остаться
Распространена такая ошибка: многие считают, что действие договора аренды автоматически прекращается по истечении его срока. Однако, как подчеркивает г-жа Крузе, это не соответствует действительности. «Если срок договора истек, а арендатор продолжает пользоваться имуществом, договор считается возобновленным в соответствии с п. 2 ст. 621 ГК РФ, - поясняет генеральный директор юридической компании «ТМ-Сервис». - В данном случае срок продления договора аренды считается неопределенным, а значит, документ не требует госрегрстрации».
Пример судебной практики. Арендодатель обратился в арбитражный суд с иском к арендатору об освобождении последним занимаемого здания. Из представленных суду документов следовало, что стороны заключили договор аренды сроком на 11 месяцев. Согласно его условиям, по окончании действия он считался продленным на тот же срок и на тех же условиях, если до его окончания ни одна из сторон не заявляла об отказе от продолжения отношений. Сотрудничество между партнерами не прекратилось после завершения срока действия первого документа. Истец, желая выдворить арендатора с «насиженного места», заявил, что автоматическое продление договора обусловило изменение срока аренды, который в целом теперь превысил год, то есть, по мнению арендодателя, документ требовал госрегистрации. А поскольку новый договор не был зарегистрирован, то, с точки зрения арендодателя, юридические отношения должны считаться недействительными и, соответственно, арендатор занимает помещение незаконно.
Суд исследовал материалы дела и определил, что по окончании первоначального 11-месячного срока между сторонами начал действовать новый договор с идентичными условиями. Стороны не оформляли ни акта приема-передачи имущества, ни нового соглашения. На основании этого суд сделал вывод, что автоматически продленный договор аренды действителен и не подлежит госрегистрации. Таким образом, арендатор занимает площади на законных основаниях.
Деньги портят
Неправильное установление арендной платы - также весьма частая причина судебных споров. «Если из текста документа непонятно, каким образом стороны установили размер арендной платы, договор считается незаключенным», - говорит г-жа Крузе. По ее словам, определение денежной составляющая арендных отношений осложняется тем, что п. 3 ст. 614 ГК РФ, регулирующий данный вопрос, сформулирован недостаточно определенно и дает возможность разных трактовок.
«В этой статье мы, к сожалению, не можем найти ответа на вопрос, нужно ли сторонам заключать отдельное соглашение для изменения арендной платы, или арендодатель, в соответствии с основным договором, может делать это в одностороннем порядке, - рассказывает г-жа Крузе. - Практика подтвердила, что последний вариант вполне приемлем, это не противоречит ст. 614 Гражданского кодекса. Если говорить о форме платежей, то в договоре должна быть определена стоимость аренды (в твердом денежном или ином эквиваленте). В случае спора суд обычно интересуется, каким образом начисляется плата - по какой формуле или методике, в каком порядке. То есть помимо непосредственно цены в договоре должны быть четко прописаны форма оплаты, сроки ее внесения, и прочее - компенсация коммунальных платежей, вопросы, связанные с внесением НДС и т.д. Большая судебная практика, касающаяся ставок арендной платы, показывает, что стороны не уделяют этому вопросу должного внимания».
Спорная индексация
Пример судебной практики. Стороны в договоре предусмотрели ежеквартальное повышение арендной платы путем ее индексации с учетом инфляции. Арендатор решил воспользоваться п.3 ст. 614 ГК РФ, который гласит, что корректировать размер арендной платы можно не чаще одного раза в год, и выступил инициатором судебного разбирательства. Истец посчитал, что часть договора, предусматривающая ежеквартальное изменение платы, противоречит законодательству.
Однако суд встал на сторону арендодателя. Свою позицию арбитраж обосновал следующим образом. Арендная плата была установлена не в твердой сумме, а подлежала исчислению отдельно по каждому сроку выплат. Таким образом, в соглашении сторон фактически было утверждено условие о размере арендной платы в виде способа расчетов платежа. По сути ежеквартальная индексация, «загруженная» в договор, не являлась тем самым изменением, о котором говорится в п. 3 ст. 614 ГК РФ, а представляла собой процедуру установления стоимости аренды. Суд посчитал спорную часть договора соответствующей законодательству и, кстати, вполне разумной. В итоге арендатор получил отказ по своему исковому заявлению.
Безвозмездные отношения
Очень часто вокруг «денежной» части договора возникают споры, связанные с установлением арендной платы в виде компенсации различных расходов, которые несет арендодатель. Как отмечают юристы, в договорах арендатору нередко вменяется в обязанность в качестве платы в установленные сроки погашать коммунальные и прочие платежи. Это, по словам Юлии Крузе, одна из типичных и распространенных ошибок в рамках арендных отношений.
«Суды не рассматривают подобную компенсацию в качестве арендной платы, - замечает г-жа Крузе. - И на практике подобные договоры чаще всего признаются недействительными. Дело в том, что соглашение с таким условием не может считаться заключенным на возмездных условиях, поскольку платежи получают некие третьи лица (например, коммунальные службы). А по закону договор аренды должен быть возмездным - т.е. арендодатель в соответствии с ним получает определенную оплату за сдачу помещения внаем». Чтобы избежать споров в этой части дополнительные платежи обычно просто включаются в арендную плату.
Довесок имеет значение
Нередко предприниматели искренне полагают, что приложения к договору аренды не имеют определяющего юридического значения, т.к. регулируют второстепенные вопросы. Между тем, как отмечает г-жа Крузе, документы, дополняющие основное соглашение, играют огромную роль, особенно если речь идет об аренде помещения в крупном торговом комплексе.
«Помимо основного договора и актов приема-передачи объекта отношения между сторонами регулируются множеством приложений, чаще всего представляющих собой правила внутреннего распорядка и нахождения арендаторов, их сотрудников и клиентов внутри торгового комплекса. Это целая инструкция, своего рода кодекс», - говорит г-жа Крузе. Нередко, по ее словам, в договоре аренды делаются ссылки на эти приложения, которые при возникновении споров квалифицируются как неотъемлемые части соглашения. Подобные «довески» порой регламентируют такие важные вопросы, как, например, основания для досрочного одностороннего расторжения договора или порядок индексации арендной платы и другие не менее серьезные моменты, расширяющие рамки арендных отношений. Если арендодатель желает слукавить и, делая в договоре многочисленные ссылки на внутренние правила, не доводит их содержание до арендатора, это рассматривается как введение партнера в заблуждение или злоупотребление своим правом.
«Собственник объекта недвижимости может составлять удобные для него кодексы и внутренние распорядки использования помещений, - говорит Юлия Крузе. - Необходимо помнить, что такие приложения имеют важное юридическое значение, являясь частью договора аренды. А значит, арендаторы обязательно должны быть ознакомлены с их содержанием. Чтобы требовать с контрагента неукоснительного выполнения правил эксплуатации объекта, нужно, в первую очередь, ознакомить его с правилами. Причем арендатор должен расписаться в том, что такое приложение у него имеется. Соответствующий пункт было бы нелишним включить в договор аренды».
Наука расставания
Красивое расставание в арендных отношениях - без взаимных упреков, споров, судебных исков - представляет собой целую науку, в которой, увы, преуспели далеко не все предприниматели.
В Гражданском кодексе, как отмечают юристы, есть два похожих, но по сути отличающихся друг от друга понятия - «отказ от исполнения договора» и «расторжение договора». Эти термины соотносятся как причина и следствие. В законодательстве, регулирующем арендную сферу, процедура расторжения договора определена статьями 619 и 620 ГК РФ. В них сказано, что договор аренды по требованию одной из сторон может быть расторгнут только в судебном порядке. Причем до обращения в суд контрагент должен направить нарушителю письменную претензию, иначе исковое заявление будет оставлено без рассмотрения. «Это достаточно тяжеловесный механизм», - отмечает Юлия Крузе. И чтобы избежать столкновения с неповоротливой бюрократической машиной, стороны могут еще на старте отношений подробно определить в договоре регламент и условия расторжения аренды в одностороннем внесудебном порядке. «Включение в договор такого сценария развития событий равносильно заключению отдельного соглашения о расторжении договора аренды и имеет юридическую силу», - поясняет г-жа Крузе.
Проблема лишь в том, что, вступая в арендные отношения, стороны заранее не знают, какая причина может заставить их расторгнуть договор - спрогнозировать возникновение всех возможных спорных и конфликтных ситуаций непросто. Тем не менее юристы настоятельно рекомендуют вносить в тексты договоров позиции об одностороннем внесудебном отказе от выполнения обязательств. Это позволит облегчить процедуру расторжения «опостылевшего союза» без привлечения судебных инстанций.
Заплатили за «кота в мешке»
Валерия Яшина, юрисконсульт ООО «Водолей-плюс» (г. Дзержинск)
Наша организация в основном занимается сдачей в аренду помещений как собственник объектов недвижимости, хотя иногда и сама выступает в роли арендатора. Некоторое время назад мы приняли участие в муниципальном конкурсе на право арендовать нежилое помещение, но, выиграв тендер, так и не смогли в полной мере использовать этот объект. По сути, мы заплатили за «кота в мешке».
Проблема в том, что арендаторы, участвующие в конкурсе, до подведения итогов не могли подробно осмотреть объект - организаторы тендера не предоставили такой возможности. И лишь непосредственно при подписании акта приема-передачи мы обнаружили, что подвал в помещении, в котором предусматривалась перепланировка, затоплен, и объект, по сути, непригоден к эксплуатации. Однако отказаться от аренды мы уже не могли. По условиям конкурса при отказе от подписания договора с КУМИ (даже если помещение не подходит по каким-то параметрам) конкурсант терпит серьезные убытки: внесенный задаток - порядка 60% суммы арендной платы - не возвращается. Сейчас мы пытаемся разрешить конфликт в судебном порядке, поскольку действующее законодательство, регулирующее арендные отношения, не позволяет защитить свои права в споре с государством мирным путем.
Индикатор надежности арендатора
Наталья Смирнова, финансовый директор группы компаний «Ремстрой»
В договоре аренды необходимо максимально предусмотреть все условия взаимодействия сторон. Но, к сожалению, с учетом несовершенства отечественного законодательства в сфере арендных отношений это не является панацеей от возможных неприятных сюрпризов. Поэтому, когда появляется новый арендатор, арендодателю в первую очередь необходимо объективно оценить потенциального партнера, в том числе с точки зрения финансовой надежности и порядочности. Известная поговорка «лучше с умным потерять, чем с дураком найти», нередко служит яркой иллюстрацией современных арендных отношений. И если человек, основываясь на своем жизненном опыте и подсказках интуиции, предчувствует, что отношения с новым арендатором (какими бы выгодными они, на первый взгляд, ни казались) могут в перспективе вызвать проблемы, то лучше не рисковать. Существует известный принцип, своего рода «индикатор надежности»: если партнер может в любое время выдержать индексацию арендной платы на 20%, то это сильный арендатор и с ним можно иметь дело.
Но даже опытным и искушенным во всех правовых вопросах арендодателям не удается избежать ловушек. Например, в процессе реализации договора арендаторы иногда не идут на увеличение арендной платы, хотя это изначально было предусмотрено соглашением. Причина подобного рода проблем обычно заключается в неумении арендатора адекватно соотнести стоимость аренды помещения и собственные финансовые возможности, в отсутствии баланса между «хочу» и «могу». В итоге возникают споры и затяжные конфликты, в том числе связанные с отказом неплатежеспособного арендатора освободить помещение.
Успех гарантирован?
Сергей Макаров, заместитель генерального директора компании Производственно-торгового центра АСС (г. Саров)
Как арендодатели мы не испытываем особых сложностей в отношениях с арендаторами. Правда, существуют некоторые вопросы, связанные с налогообложением в сфере аренды недвижимости, но они вполне решаемы в рамках действующего правового поля и также не представляют собой проблемы. На мой взгляд, законодательство, регулирующее арендные отношения, вполне соответствует потребностям развития бизнеса и объективно отражает реалии. Все зависит от правовой грамотности арендатора и арендодателя. Правильно составленные договоры аренды, умение предусмотреть все тонкости и «острые углы», которые могут возникнуть между сторонами при исполнении договорных обязательств, служат гарантией того, что в перспективе партнерские отношения сложатся успешно.
Формальность неуместна!
Елена Фомичева, юрисконсульт ГК «Триумф»
Наша компания представляет интересы как арендодателей, так и арендаторов. Практика показывает, что стороны часто обладают неравными возможностями по защите своих прав в рамках одного договора аренды нежилого помещения. Все зависит от условий - насколько четко партнеры предусмотрели и прописали нюансы арендных отношений.
К сожалению, чаще всего договоры аренды носят типовой характер. Вступая в арендные отношения, стороны в большинстве случаев предпочитают оперировать общими обтекаемыми фразами. В итоге при возникновении проблемы или конфликтной ситуации, связанной с нарушением одной из сторон условий договора, исход спора обычно зависит от того, чей юрист более подкован в сфере арендных отношений, от опыта и практики компании в решении подобных вопросов. Так что при заключении любых арендных соглашений формальность неуместна - для реальной защиты своих интересов стороны должны быть предельно внимательны к деталям.
Материалы рубрики подготовлены на семинаре «Актуальные вопросы аренды недвижимости и земли», организованном НОУ «Центр правового содействия ТМ-Сервис» при содействии Союза магазинов Нижегородской области.
Анна Глуховская, Деловая неделя
http://www.abm.r52.ru/?rid=14&fid=116&sid=49&nid=25202
Все новости Подавляющее большинство российских, в том числе нижегородских, предпринимателей за время развития в нашей стране капиталистических отношений не по одному разу вступали в арендные отношения - снимали или, наоборот, сдавали недвижимость. И, на первый взгляд, эта банальная, много раз пройденная и потому хорошо знакомая всем бизнесменам и юристам процедура не может таить в себе подвохов и рисков.
По договору аренды (или имущественного найма) арендодатель обязуется предоставить арендатору недвижимость за плату во временное владение или пользование. Плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества, в соответствии с договором, являются его собственностью. Что тут, казалось бы, может быть сложного? Тем не менее в арендных отношениях возникает немало подвохов, способных развести по разные стороны баррикад даже самых добросовестных игроков и давних деловых партнеров.
Как отмечает руководитель Центра консалтинга Союза магазинов Нижегородской области Вадим Носов, в последнее время количество судебных споров в сфере арендных отношений неуклонно растет, как, впрочем, и средняя стоимость одного иска. Причиной тому, по его словам, стало вовлечение в оборот все большего объема коммерческой недвижимости, а также удорожание стоимости квадратного метра жилых и нежилых помещений. Соответственно возросла и цена вопроса - масштаб возможных потерь участников арендных отношений, не предусмотревших все нюансы сотрудничества на стадии заключения договора. И неважно, об аренде какой коммерческой недвижимости идет речь - встроенного помещения в жилом многоквартирном доме, площадки в торговом центре или отдельно стоящего здания. Скользкие моменты есть везде, досадные промахи стороны допускают повсеместно.
Впрочем, по мнению генерального директора юридической компании «ТМ-Сервис» Юлии Крузе, рост количества судебных исков по договорам аренды связан не столько с увеличением вводимых в эксплуатацию площадей, сколько с развитием бизнеса - появлением большого числа юридических лиц и предпринимателей, которые активно вступают в арендные отношения, допускают просчеты, ищут защиты своих интересов в арбитраже, учатся на допущенных ошибках…
Анатомия договора
На первый взгляд, как отмечает г-жа Крузе, основные положения договоров аренды недвижимости всем хорошо известны и достаточно ясно регулируют каждый из разделов документа. Основные разделы включают преамбулу, предмет договора и описание объекта недвижимости, срок действия соглашения, права, обязанности и ответственность сторон (во многом регламентированные гл. 34 Гражданского кодекса РФ), арендные платежи и алгоритм расчетов, порядок изменения и расторжения отношений. Важными «довесками» к договору являются приложение, в котором обычно указывается поэтажный план объекта аренды с выделением площадей, и акт приема-передачи недвижимого имущества.
Нарушение структуры договора, невнимание партнеров хотя бы к одной его составляющей (например, к сроку действия соглашения, порядку расчетов и расторжения сотрудничества), автоматически делает аренду рискованной затеей для обеих сторон.
Коварные сроки
По словам Юлии Крузе, при заключении арендных отношений стороны часто не уделяют должного внимания такому важному пункту как срок действия договора - и в итоге оказываются в судах. При этом, пожалуй, наиболее коварными моментами, на которых обычно «спотыкаются» партнеры, являются отсутствие регистрации договора и процедура завершения отношений - нюансы, которые во многом зависят от длительности договора. По закону договор аренды недвижимого имущества, заключенный на срок более одного года, подлежит обязательной государственной регистрации (ст. 609 ГК РФ).
«На практике у нас очень часто в тексте документа сказано, что если ни от одной из сторон за месяц до окончания срока действия договора не поступит письменного заявления о расторжении отношений, то договор автоматически продлевается на тот же срок, - говорит г-жа Крузе. - Например, распространена практика заключения договоров аренды на 11 месяцев. Такие краткосрочные соглашения, даже продлеваясь «по умолчанию», по закону госрегистрации не требуют». Не требует регистрации и договор аренды недвижимого имущества, заключенный на неопределенный срок, даже если его длительность фактически превышает год. Почему юристы уделяют столь пристальное внимание подобным «мелочам»? Дело в том, что эти детали имеют огромное значение при защите интересов сторон в суде.
Всего один день…
Заключение договора аренды недвижимого имущества на срок от года и более без государственной регистрации является очень распространенной ошибкой, которая нередко приводит предпринимателей в суды. Причем иногда бизнесмены становятся жертвами собственной небрежности и невнимательности.
Пример судебной практики. Арендодатель пожелал взыскать неустойку за просрочку внесения арендных платежей по договору, заключенному на срок менее года. Ответчик-арендатор возражал против заявленных требований, ссылаясь на то, что неустойка в данном случае не подлежит применению, т.к. договор не может считаться действительным в связи с отсутствием его государственной регистрации. Договор был подписан на срок с 1 июня по 31 мая следующего года.
Суд (путем чисто арифметических подсчетов) сделал вывод, что период действия документа на самом деле составил ровно год, поэтому данный договор подлежал госрегистрации и за отсутствием таковой не мог считаться заключенным. А значит, на получение неустойки истцу не стоило рассчитывать. Таким образом, простая математическая ошибка - всего один «лишний» день в договоре - стоил арендодателю серьезных убытков.
Освободить нельзя остаться
Распространена такая ошибка: многие считают, что действие договора аренды автоматически прекращается по истечении его срока. Однако, как подчеркивает г-жа Крузе, это не соответствует действительности. «Если срок договора истек, а арендатор продолжает пользоваться имуществом, договор считается возобновленным в соответствии с п. 2 ст. 621 ГК РФ, - поясняет генеральный директор юридической компании «ТМ-Сервис». - В данном случае срок продления договора аренды считается неопределенным, а значит, документ не требует госрегрстрации».
Пример судебной практики. Арендодатель обратился в арбитражный суд с иском к арендатору об освобождении последним занимаемого здания. Из представленных суду документов следовало, что стороны заключили договор аренды сроком на 11 месяцев. Согласно его условиям, по окончании действия он считался продленным на тот же срок и на тех же условиях, если до его окончания ни одна из сторон не заявляла об отказе от продолжения отношений. Сотрудничество между партнерами не прекратилось после завершения срока действия первого документа. Истец, желая выдворить арендатора с «насиженного места», заявил, что автоматическое продление договора обусловило изменение срока аренды, который в целом теперь превысил год, то есть, по мнению арендодателя, документ требовал госрегистрации. А поскольку новый договор не был зарегистрирован, то, с точки зрения арендодателя, юридические отношения должны считаться недействительными и, соответственно, арендатор занимает помещение незаконно.
Суд исследовал материалы дела и определил, что по окончании первоначального 11-месячного срока между сторонами начал действовать новый договор с идентичными условиями. Стороны не оформляли ни акта приема-передачи имущества, ни нового соглашения. На основании этого суд сделал вывод, что автоматически продленный договор аренды действителен и не подлежит госрегистрации. Таким образом, арендатор занимает площади на законных основаниях.
Деньги портят
Неправильное установление арендной платы - также весьма частая причина судебных споров. «Если из текста документа непонятно, каким образом стороны установили размер арендной платы, договор считается незаключенным», - говорит г-жа Крузе. По ее словам, определение денежной составляющая арендных отношений осложняется тем, что п. 3 ст. 614 ГК РФ, регулирующий данный вопрос, сформулирован недостаточно определенно и дает возможность разных трактовок.
«В этой статье мы, к сожалению, не можем найти ответа на вопрос, нужно ли сторонам заключать отдельное соглашение для изменения арендной платы, или арендодатель, в соответствии с основным договором, может делать это в одностороннем порядке, - рассказывает г-жа Крузе. - Практика подтвердила, что последний вариант вполне приемлем, это не противоречит ст. 614 Гражданского кодекса. Если говорить о форме платежей, то в договоре должна быть определена стоимость аренды (в твердом денежном или ином эквиваленте). В случае спора суд обычно интересуется, каким образом начисляется плата - по какой формуле или методике, в каком порядке. То есть помимо непосредственно цены в договоре должны быть четко прописаны форма оплаты, сроки ее внесения, и прочее - компенсация коммунальных платежей, вопросы, связанные с внесением НДС и т.д. Большая судебная практика, касающаяся ставок арендной платы, показывает, что стороны не уделяют этому вопросу должного внимания».
Спорная индексация
Пример судебной практики. Стороны в договоре предусмотрели ежеквартальное повышение арендной платы путем ее индексации с учетом инфляции. Арендатор решил воспользоваться п.3 ст. 614 ГК РФ, который гласит, что корректировать размер арендной платы можно не чаще одного раза в год, и выступил инициатором судебного разбирательства. Истец посчитал, что часть договора, предусматривающая ежеквартальное изменение платы, противоречит законодательству.
Однако суд встал на сторону арендодателя. Свою позицию арбитраж обосновал следующим образом. Арендная плата была установлена не в твердой сумме, а подлежала исчислению отдельно по каждому сроку выплат. Таким образом, в соглашении сторон фактически было утверждено условие о размере арендной платы в виде способа расчетов платежа. По сути ежеквартальная индексация, «загруженная» в договор, не являлась тем самым изменением, о котором говорится в п. 3 ст. 614 ГК РФ, а представляла собой процедуру установления стоимости аренды. Суд посчитал спорную часть договора соответствующей законодательству и, кстати, вполне разумной. В итоге арендатор получил отказ по своему исковому заявлению.
Безвозмездные отношения
Очень часто вокруг «денежной» части договора возникают споры, связанные с установлением арендной платы в виде компенсации различных расходов, которые несет арендодатель. Как отмечают юристы, в договорах арендатору нередко вменяется в обязанность в качестве платы в установленные сроки погашать коммунальные и прочие платежи. Это, по словам Юлии Крузе, одна из типичных и распространенных ошибок в рамках арендных отношений.
«Суды не рассматривают подобную компенсацию в качестве арендной платы, - замечает г-жа Крузе. - И на практике подобные договоры чаще всего признаются недействительными. Дело в том, что соглашение с таким условием не может считаться заключенным на возмездных условиях, поскольку платежи получают некие третьи лица (например, коммунальные службы). А по закону договор аренды должен быть возмездным - т.е. арендодатель в соответствии с ним получает определенную оплату за сдачу помещения внаем». Чтобы избежать споров в этой части дополнительные платежи обычно просто включаются в арендную плату.
Довесок имеет значение
Нередко предприниматели искренне полагают, что приложения к договору аренды не имеют определяющего юридического значения, т.к. регулируют второстепенные вопросы. Между тем, как отмечает г-жа Крузе, документы, дополняющие основное соглашение, играют огромную роль, особенно если речь идет об аренде помещения в крупном торговом комплексе.
«Помимо основного договора и актов приема-передачи объекта отношения между сторонами регулируются множеством приложений, чаще всего представляющих собой правила внутреннего распорядка и нахождения арендаторов, их сотрудников и клиентов внутри торгового комплекса. Это целая инструкция, своего рода кодекс», - говорит г-жа Крузе. Нередко, по ее словам, в договоре аренды делаются ссылки на эти приложения, которые при возникновении споров квалифицируются как неотъемлемые части соглашения. Подобные «довески» порой регламентируют такие важные вопросы, как, например, основания для досрочного одностороннего расторжения договора или порядок индексации арендной платы и другие не менее серьезные моменты, расширяющие рамки арендных отношений. Если арендодатель желает слукавить и, делая в договоре многочисленные ссылки на внутренние правила, не доводит их содержание до арендатора, это рассматривается как введение партнера в заблуждение или злоупотребление своим правом.
«Собственник объекта недвижимости может составлять удобные для него кодексы и внутренние распорядки использования помещений, - говорит Юлия Крузе. - Необходимо помнить, что такие приложения имеют важное юридическое значение, являясь частью договора аренды. А значит, арендаторы обязательно должны быть ознакомлены с их содержанием. Чтобы требовать с контрагента неукоснительного выполнения правил эксплуатации объекта, нужно, в первую очередь, ознакомить его с правилами. Причем арендатор должен расписаться в том, что такое приложение у него имеется. Соответствующий пункт было бы нелишним включить в договор аренды».
Наука расставания
Красивое расставание в арендных отношениях - без взаимных упреков, споров, судебных исков - представляет собой целую науку, в которой, увы, преуспели далеко не все предприниматели.
В Гражданском кодексе, как отмечают юристы, есть два похожих, но по сути отличающихся друг от друга понятия - «отказ от исполнения договора» и «расторжение договора». Эти термины соотносятся как причина и следствие. В законодательстве, регулирующем арендную сферу, процедура расторжения договора определена статьями 619 и 620 ГК РФ. В них сказано, что договор аренды по требованию одной из сторон может быть расторгнут только в судебном порядке. Причем до обращения в суд контрагент должен направить нарушителю письменную претензию, иначе исковое заявление будет оставлено без рассмотрения. «Это достаточно тяжеловесный механизм», - отмечает Юлия Крузе. И чтобы избежать столкновения с неповоротливой бюрократической машиной, стороны могут еще на старте отношений подробно определить в договоре регламент и условия расторжения аренды в одностороннем внесудебном порядке. «Включение в договор такого сценария развития событий равносильно заключению отдельного соглашения о расторжении договора аренды и имеет юридическую силу», - поясняет г-жа Крузе.
Проблема лишь в том, что, вступая в арендные отношения, стороны заранее не знают, какая причина может заставить их расторгнуть договор - спрогнозировать возникновение всех возможных спорных и конфликтных ситуаций непросто. Тем не менее юристы настоятельно рекомендуют вносить в тексты договоров позиции об одностороннем внесудебном отказе от выполнения обязательств. Это позволит облегчить процедуру расторжения «опостылевшего союза» без привлечения судебных инстанций.
Заплатили за «кота в мешке»
Валерия Яшина, юрисконсульт ООО «Водолей-плюс» (г. Дзержинск)
Наша организация в основном занимается сдачей в аренду помещений как собственник объектов недвижимости, хотя иногда и сама выступает в роли арендатора. Некоторое время назад мы приняли участие в муниципальном конкурсе на право арендовать нежилое помещение, но, выиграв тендер, так и не смогли в полной мере использовать этот объект. По сути, мы заплатили за «кота в мешке».
Проблема в том, что арендаторы, участвующие в конкурсе, до подведения итогов не могли подробно осмотреть объект - организаторы тендера не предоставили такой возможности. И лишь непосредственно при подписании акта приема-передачи мы обнаружили, что подвал в помещении, в котором предусматривалась перепланировка, затоплен, и объект, по сути, непригоден к эксплуатации. Однако отказаться от аренды мы уже не могли. По условиям конкурса при отказе от подписания договора с КУМИ (даже если помещение не подходит по каким-то параметрам) конкурсант терпит серьезные убытки: внесенный задаток - порядка 60% суммы арендной платы - не возвращается. Сейчас мы пытаемся разрешить конфликт в судебном порядке, поскольку действующее законодательство, регулирующее арендные отношения, не позволяет защитить свои права в споре с государством мирным путем.
Индикатор надежности арендатора
Наталья Смирнова, финансовый директор группы компаний «Ремстрой»
В договоре аренды необходимо максимально предусмотреть все условия взаимодействия сторон. Но, к сожалению, с учетом несовершенства отечественного законодательства в сфере арендных отношений это не является панацеей от возможных неприятных сюрпризов. Поэтому, когда появляется новый арендатор, арендодателю в первую очередь необходимо объективно оценить потенциального партнера, в том числе с точки зрения финансовой надежности и порядочности. Известная поговорка «лучше с умным потерять, чем с дураком найти», нередко служит яркой иллюстрацией современных арендных отношений. И если человек, основываясь на своем жизненном опыте и подсказках интуиции, предчувствует, что отношения с новым арендатором (какими бы выгодными они, на первый взгляд, ни казались) могут в перспективе вызвать проблемы, то лучше не рисковать. Существует известный принцип, своего рода «индикатор надежности»: если партнер может в любое время выдержать индексацию арендной платы на 20%, то это сильный арендатор и с ним можно иметь дело.
Но даже опытным и искушенным во всех правовых вопросах арендодателям не удается избежать ловушек. Например, в процессе реализации договора арендаторы иногда не идут на увеличение арендной платы, хотя это изначально было предусмотрено соглашением. Причина подобного рода проблем обычно заключается в неумении арендатора адекватно соотнести стоимость аренды помещения и собственные финансовые возможности, в отсутствии баланса между «хочу» и «могу». В итоге возникают споры и затяжные конфликты, в том числе связанные с отказом неплатежеспособного арендатора освободить помещение.
Успех гарантирован?
Сергей Макаров, заместитель генерального директора компании Производственно-торгового центра АСС (г. Саров)
Как арендодатели мы не испытываем особых сложностей в отношениях с арендаторами. Правда, существуют некоторые вопросы, связанные с налогообложением в сфере аренды недвижимости, но они вполне решаемы в рамках действующего правового поля и также не представляют собой проблемы. На мой взгляд, законодательство, регулирующее арендные отношения, вполне соответствует потребностям развития бизнеса и объективно отражает реалии. Все зависит от правовой грамотности арендатора и арендодателя. Правильно составленные договоры аренды, умение предусмотреть все тонкости и «острые углы», которые могут возникнуть между сторонами при исполнении договорных обязательств, служат гарантией того, что в перспективе партнерские отношения сложатся успешно.
Формальность неуместна!
Елена Фомичева, юрисконсульт ГК «Триумф»
Наша компания представляет интересы как арендодателей, так и арендаторов. Практика показывает, что стороны часто обладают неравными возможностями по защите своих прав в рамках одного договора аренды нежилого помещения. Все зависит от условий - насколько четко партнеры предусмотрели и прописали нюансы арендных отношений.
К сожалению, чаще всего договоры аренды носят типовой характер. Вступая в арендные отношения, стороны в большинстве случаев предпочитают оперировать общими обтекаемыми фразами. В итоге при возникновении проблемы или конфликтной ситуации, связанной с нарушением одной из сторон условий договора, исход спора обычно зависит от того, чей юрист более подкован в сфере арендных отношений, от опыта и практики компании в решении подобных вопросов. Так что при заключении любых арендных соглашений формальность неуместна - для реальной защиты своих интересов стороны должны быть предельно внимательны к деталям.
Материалы рубрики подготовлены на семинаре «Актуальные вопросы аренды недвижимости и земли», организованном НОУ «Центр правового содействия ТМ-Сервис» при содействии Союза магазинов Нижегородской области.
Анна Глуховская, Деловая неделя
http://www.abm.r52.ru/?rid=14&fid=116&sid=49&nid=25202
