"Новые законы для нового рынка недвижимости"

Рынок недвижимости изменился за год практически до неузнаваемости. Тенденции, характерные для весны-лета 2008-го превратились в полную противоположность. Законодательные акты, как водится, не успевают за такими переменами, но это не значит, что о них можно не думать. Этой зимой в силу вступил ряд изменений, регулирующих как процедуру банкроства, так и залог недвижимости. О них читайте в материале «Собственника».

Федеральный закон №306-ФЗ «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации в связи с совершенствованием порядка обращения взыскания на заложенное имущество» вступил в силу 11 января. Одновременно начали действовать существенные изменения в законодательные акты, регулирующие залог движимого и недвижимого имущества, порядок заключения договоров залога, порядок обращения взыскания на заложенное имущество, порядок выпуска, учета и обращения закладных, порядок осуществления исполнительных действий и т.д.

В частности, изменения внесены изменения в следующие законодательные акты:

• Часть первая Гражданского кодекса Российской Федерации;
• Федеральный закон от 16.07.1998 «Об ипотеке (залоге недвижимости)»;
• Закон РФ от 29.05.1992 №2872-1 «О залоге»;
• Основы законодательства РФ о нотариате от 11.02.1993 №4462-1;
• Федеральный закон от 21.07.1997 №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»;
• Федеральный закон от 26.10.2002 г. №127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)»;
• Федеральный закон от 02.10.2007 №229-ФЗ «Об исполнительном производстве».

Остановимся подробнее на изменениях, которые имеют отношение к порядку обращения взыскания на заложенную недвижимость. Согласно ранее действовавшему законодательству, обращение взыскания на недвижимое имущество было возможно преимущественно в судебном порядке, т. е. внесудебный порядок мог быть применен по соглашению между сторонами. Но в действительности он практически не применялся.

В соответствии с внесенными изменениями теперь взыскание может быть обращено следующими способами:

• по решению суда;
• во внесудебном порядке на основании соглашения между сторонами (добровольно);
• во внесудебном порядке на основании соглашения между сторонами по исполнительной надписи нотариуса (принудительно).

Остановимся на каждом из пунктов подробнее. Обращение взыскания по решению суда в обязательном порядке применяется в следующих случаях:

1) когда стороны не заключили соглашения о внесудебном порядке обращения взыскания;
2) когда предметом ипотеки является:
• предприятие как имущественный комплекс;
• земельный участок сельскохозяйственного назначения;
• земельный участок, находящийся в муниципальной собственности или государственная собственность на который не разграничена, предназначенный для жилищного строительства или для комплексного освоения в целях жилищного строительства;
• имущество, имеющее значительную художественную, историческую или культурную ценность;
• имущество, находящееся в общей собственности, если кто-либо из сособственников не дал согласие на внесудебный порядок;
• имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности.

Хотя внесудебный порядок обращения взыскания был предусмотрен и ранее, на практике он практически не применялся: для этого необходимо было нотариально удостоверенное соглашение между сторонами, заключенное после возникновения оснований для обращения взыскания, То есть уже после возникновения просрочки. Очевидно, что в таких обстоятельствах залогодатель не был заинтересован в заключении этого соглашения, а у залогодержателя по сути не было способов принудить или стимулировать залогодателя заключить такое соглашение.

Теперь для применения внесудебного порядка необходимы два момента:

1) наличие соответствующего условия в договоре об ипотеке, или наличие отдельного соглашения, заключенного в любое время,
2) нотариально удостоверенное согласие залогодателя, которое может быть выдано в любое время, в том числе до заключения договора об ипотеке.

Очевидно, теперь такой способ получит широкое распространение и скорее всего заменит собой судебный порядок. В пользу такого прогноза тот факт, что залогодержатель отныне может вынудить залогодателя на дачу согласия, обусловив им, например, выдачу кредита или пролонгацию, реструктуризацию кредитного обязательства (например, при конвертации заемного обязательства из иностранной валюты в рубли, продлении срока возврата и т.д.).

Применение внесудебного порядка значительно упростит и ускорит обращение взыскания на заложенное имущество, что, безусловно, отвечает интересам кредиторов (в частности, банков), особенно в условиях, когда цены на недвижимость снижаются.

Соглашением о внесудебном порядке обращения взыскания на недвижимое имущество могут быть предусмотрены:

• реализация имущества на публичных торгах, аукционе;
• приобретение залогодержателем имущества для себя или третьих лиц.

Важной новеллой Закона является и возможность принудительного исполнения соглашения о внесудебном порядке взыскания по исполнительной надписи нотариуса.

Скажем теперь об основаниях, по которым взыскание может быть обращено на недвижимое имущество: с января 2009 года введенные четкие критерии существенного нарушения обязательств. Нарушение не считается существенным, если

• сумма задолженности составляет менее 5% от стоимости предмета залога;
• период просрочки составляет менее 3 месяцев.

Однако надо иметь в виду, что систематическое нарушение обязательств более 3 раз в течение 12 месяцев дает право на обращение взыскания, даже если нарушения были несущественными.

Реализация заложенного имущества может производиться либо на публичных торгах, либо по соглашению сторон на аукционе. Сумма вознаграждения организатора аукциона, возмещаемая из стоимости реализуемого имущества, ограничена 3% от стоимости имущества. Начальная продажная цена имущества на аукционе определяется в размере 80% от его стоимости в соответствии с отчетом независимого оценщика.

Источник: Собственник