Авторизация
Между интересами продавца и покупателя – пропасть
07.09.2009
Летом на московском рынке коммерческой недвижимости наконец-то пошли продажи. Большинство покупателей пока - те, кто берет недвижимость для собственного использования. Профессиональные же инвесторы продолжают ждать распродажи дистрессовых активов - объектов, доставшихся банкам за долги. Меж тем, многие игроки рынка заговорили о том, что это долгожданное дно и пора покупать, пока хорошие объекты не разобрали. Действительно ли это так, комментирует Ольга Косенкова, директор управления стратегического и инвестиционного консалтинга компании Panorama Estate.
Летом рынок действительно продемонстрировал повышенную активность, в том числе по сделкам, хотя многие из них остаются непубличными. Интерес к активам недвижимости проявляют многие, но по-разному. Со стороны инвесторов сейчас очень большое количество запросов, идут показы, но у многих из них ожидания по доходности приобретаемого арендного бизнеса, как правило, выше, чем может предложить среднестатистический продавец. То есть между ценой продавца и покупателя пока сохраняется некая дельта, которая не позволяет свершиться сделкам. Почему так происходит?
Рассмотрим позицию инвестора. Если по коммерческой недвижимости в докризисный период средняя целевая ставка капитализации была 9-11%, то логично, что в кризис она должна быть несколько выше, пропорционально изменению рыночных условий. Проблема в том, что каждый эти изменения оценивает по-своему. Есть инвесторы, которые увеличили целевые ожидания по уровню доходности в два раза и даже больше, зафиксировав ставку капитализации на уровне 20-25%. Однако шансы на реальные сделки есть сейчас только у той категории инвесторов, которая имеет более сдержанные аппетиты – на уровне ставки капитализации 15-18%. Именно в этом диапазоне сейчас и совершаются сделки.
Что касается продавцов, то складывается впечатление, что большинство из них сейчас просто не ориентируются в ситуации, так как пытаются продать объекты по докризисной ставке капитализации, в районе 10% и даже меньше. При этом бывает и так, что и по докризисным меркам эта цена завышена. Запросы на объекты по завышенным ставкам капитализации поступают, в основном, от непрофессиональных инвесторов, которые не достаточно сведущи в инвестиционных механизмах и ориентированы на покупку топовых объектов за символическую цену. Собственники же таких объектов совершенно не настроены продавать по демпингу, тем более сторонним покупателям. Если такое и случается, то, как правило, между «своими» структурами.
Таким образом, на рынке сейчас образовалась пропасть между интересами продавца и покупателя. Весь вопрос в том – у кого первого сдадут нервы. Маловероятно, что только одна сторона пойдет на компромисс. Подвинуться придется как одним, так и другим. Но скорее всего, сильнее всего придется все-таки уступить продавцам. Не исключено, что к этому их могут подтолкнуть внешние макроэкономические факторы, например, вторая волна кризиса.
Что касается сделок, где покупателем выступает не инвестор, а конечный пользователь (с целью покупки офиса для себя), то здесь ситуация более благоприятная, потому что у конечных покупателей нет каких-либо явно-выраженных инвестиционных ожиданий. При оценке соответствия предлагаемого объекта они исходят не из того, какую ставку капитализации он имеет, а того, насколько этот объект способен удовлетворить их субъективные потребности и вписывается в общий бюджет. Словом, у продавца больше шансов продать объект конечному покупателю, потому что он готов больше заплатить и им проще сторговаться.
Таким образом, с точки зрения предварительного интереса к объектам (запросов, просмотров, оценки) инвесторы сейчас более активны, но по количеству совершенных сделок больше результативны все-таки конечные пользователи.
Как я уже отметила выше, на сегодняшний день существует значительный дисбаланс между ценой спроса и предложения, который тормозит усиление активности по сделкам. И это указывает на то, что «дна» мы еще не достигли, а значит, корректировка цен вниз неизбежна. Большинство участников рынка предпочитает «сбрасывать» сегодня далеко не самые привлекательные объекты, придерживая наиболее «вкусное» у себя. Если же какие-то «лакомые кусочки» и попадают на открытый рынок, то чаще всего по докризисным ценам, что, разумеется, мало у кого сегодня может вызвать интерес.
Вследствие этого дисбаланса между ценой спроса и ценой предложения (во многом, кстати, подкрепленным наблюдавшимся положительным отскоком в экономике весной), открытого движения на рынке мало. Покупатель и продавец не спешат достигать компромисса, и у каждого есть свои аргументы: покупатель, ожидая дальнейшего снижения рынка не готов хоть как-то переплачивать, поминая, что «завтра» он сможет купить еще дешевле, а продавец, веруя в то, что дно уже достигнуто и рынок пошел вверх, не желает снижать «ценник». Если ценовые ожидания инвесторов на сегодняшний день скорректированы в среднем на 50%, то для большинства продавцов предел скидки составляет 30%. Причем для рынка характерна еще одна тенденция – объект выставляется по адекватной цене, но как только к нему появляется какой-то интерес, цены сразу взвинчиваются.
Поэтому, очевидно, что мы должны нащупать этот разумный баланс спроса и предложения, цены должны прийти к своему соответствию. А если экономическая ситуация в стране будет развиваться по пессимистическому сценарию, и осенью мы столкнемся с очередной волной кризиса, то компромисса достигать в любом случае придется. И уступать здесь по понятным причинам будет вынужден продавец. Многим, я думаю, все-таки придется расстаться с частью придерживаемых ранее «вкусных» активов – именно за счет них возможно будет получить какой-то кэш. При этом, если макроэкономическая ситуация продемонстрирует свой худший сценарий развития, то здесь уже, конечно, следует ожидать открытого снижения цен на рынке.
О том, когда дно будет все-таки достигнуто, сказать с точностью не сможет никто, потому что на это влияет в том числе ряд субъективных факторов, которые просто непредсказуемы – психологическое поведение участников рынка, действия правительства и другие факторы. При оптимистичном сценарии мы его нащупаем в пределах ближайшего полугодия, при пессимистичном сценарии – намного позже.
Источник: ВсеДома.ru
Все новости Летом рынок действительно продемонстрировал повышенную активность, в том числе по сделкам, хотя многие из них остаются непубличными. Интерес к активам недвижимости проявляют многие, но по-разному. Со стороны инвесторов сейчас очень большое количество запросов, идут показы, но у многих из них ожидания по доходности приобретаемого арендного бизнеса, как правило, выше, чем может предложить среднестатистический продавец. То есть между ценой продавца и покупателя пока сохраняется некая дельта, которая не позволяет свершиться сделкам. Почему так происходит?
Рассмотрим позицию инвестора. Если по коммерческой недвижимости в докризисный период средняя целевая ставка капитализации была 9-11%, то логично, что в кризис она должна быть несколько выше, пропорционально изменению рыночных условий. Проблема в том, что каждый эти изменения оценивает по-своему. Есть инвесторы, которые увеличили целевые ожидания по уровню доходности в два раза и даже больше, зафиксировав ставку капитализации на уровне 20-25%. Однако шансы на реальные сделки есть сейчас только у той категории инвесторов, которая имеет более сдержанные аппетиты – на уровне ставки капитализации 15-18%. Именно в этом диапазоне сейчас и совершаются сделки.
Что касается продавцов, то складывается впечатление, что большинство из них сейчас просто не ориентируются в ситуации, так как пытаются продать объекты по докризисной ставке капитализации, в районе 10% и даже меньше. При этом бывает и так, что и по докризисным меркам эта цена завышена. Запросы на объекты по завышенным ставкам капитализации поступают, в основном, от непрофессиональных инвесторов, которые не достаточно сведущи в инвестиционных механизмах и ориентированы на покупку топовых объектов за символическую цену. Собственники же таких объектов совершенно не настроены продавать по демпингу, тем более сторонним покупателям. Если такое и случается, то, как правило, между «своими» структурами.
Таким образом, на рынке сейчас образовалась пропасть между интересами продавца и покупателя. Весь вопрос в том – у кого первого сдадут нервы. Маловероятно, что только одна сторона пойдет на компромисс. Подвинуться придется как одним, так и другим. Но скорее всего, сильнее всего придется все-таки уступить продавцам. Не исключено, что к этому их могут подтолкнуть внешние макроэкономические факторы, например, вторая волна кризиса.
Что касается сделок, где покупателем выступает не инвестор, а конечный пользователь (с целью покупки офиса для себя), то здесь ситуация более благоприятная, потому что у конечных покупателей нет каких-либо явно-выраженных инвестиционных ожиданий. При оценке соответствия предлагаемого объекта они исходят не из того, какую ставку капитализации он имеет, а того, насколько этот объект способен удовлетворить их субъективные потребности и вписывается в общий бюджет. Словом, у продавца больше шансов продать объект конечному покупателю, потому что он готов больше заплатить и им проще сторговаться.
Таким образом, с точки зрения предварительного интереса к объектам (запросов, просмотров, оценки) инвесторы сейчас более активны, но по количеству совершенных сделок больше результативны все-таки конечные пользователи.
Как я уже отметила выше, на сегодняшний день существует значительный дисбаланс между ценой спроса и предложения, который тормозит усиление активности по сделкам. И это указывает на то, что «дна» мы еще не достигли, а значит, корректировка цен вниз неизбежна. Большинство участников рынка предпочитает «сбрасывать» сегодня далеко не самые привлекательные объекты, придерживая наиболее «вкусное» у себя. Если же какие-то «лакомые кусочки» и попадают на открытый рынок, то чаще всего по докризисным ценам, что, разумеется, мало у кого сегодня может вызвать интерес.
Вследствие этого дисбаланса между ценой спроса и ценой предложения (во многом, кстати, подкрепленным наблюдавшимся положительным отскоком в экономике весной), открытого движения на рынке мало. Покупатель и продавец не спешат достигать компромисса, и у каждого есть свои аргументы: покупатель, ожидая дальнейшего снижения рынка не готов хоть как-то переплачивать, поминая, что «завтра» он сможет купить еще дешевле, а продавец, веруя в то, что дно уже достигнуто и рынок пошел вверх, не желает снижать «ценник». Если ценовые ожидания инвесторов на сегодняшний день скорректированы в среднем на 50%, то для большинства продавцов предел скидки составляет 30%. Причем для рынка характерна еще одна тенденция – объект выставляется по адекватной цене, но как только к нему появляется какой-то интерес, цены сразу взвинчиваются.
Поэтому, очевидно, что мы должны нащупать этот разумный баланс спроса и предложения, цены должны прийти к своему соответствию. А если экономическая ситуация в стране будет развиваться по пессимистическому сценарию, и осенью мы столкнемся с очередной волной кризиса, то компромисса достигать в любом случае придется. И уступать здесь по понятным причинам будет вынужден продавец. Многим, я думаю, все-таки придется расстаться с частью придерживаемых ранее «вкусных» активов – именно за счет них возможно будет получить какой-то кэш. При этом, если макроэкономическая ситуация продемонстрирует свой худший сценарий развития, то здесь уже, конечно, следует ожидать открытого снижения цен на рынке.
О том, когда дно будет все-таки достигнуто, сказать с точностью не сможет никто, потому что на это влияет в том числе ряд субъективных факторов, которые просто непредсказуемы – психологическое поведение участников рынка, действия правительства и другие факторы. При оптимистичном сценарии мы его нащупаем в пределах ближайшего полугодия, при пессимистичном сценарии – намного позже.
Источник: ВсеДома.ru
