Авторизация
Бизнес без преимуществ
14.12.2009
Летом 2009 года вступили в силу поправки в Закон «Об ипотеке», которые позволили получать кредиты под залог нежилых помещений. Но малому бизнесу, который имеет преимущественное право выкупа арендуемых помещений, эти изменения не помогают – кредиты брать не выгодно.
В Петербурге рассрочка покупателям арендуемых площадей разрешена лишь на два года, а брать кредиты невыгодно. Между тем преимущественное право выкупа действует только до 1 июля 2010 года. Ситуация осложняется проблемами в сфере государственного управления.
Кредитные ресурсы
Преимущественное право позволяет получить двухлетнюю рассрочку у города для выкупа помещения площадью до 500 кв. м.
Предоставив преимущества на выкуп помещений, власть планировала создать условия для капитализации объектов. Сам по себе 159-й закон дал возможность приобрести арендуемые помещения без подтверждения финансовой состоятельности. Стоимость рассрочки составляет лишь треть ставки рефинансирования Центрального Банка РФ в год. Однако срок, за который предприниматели должны выкупить свои объекты, фактически сводит на нет благие идеи помощи малому бизнесу.
Как говорит председатель Ассоциации малого бизнеса в сфере потребительского рынка Санкт-Петербурга Алексей Третьяков, если предприниматель финансирует свою деятельность исключительно за счет получаемой прибыли, период рассрочки должен составлять как минимум пять лет.
«При существующем сегодня периоде в два года размер ежеквартальных платежей оказывается настолько высоким, что предпринимателям удобней взять 10-летний кредит, хоть и под 19% годовых. Но капитализация при этом не создается: получается, что развивается не малый бизнес, а финансовые рынки», – считает координатор Лиги арендаторов госимущества Яна Боровицкая.
Поправки в Закон «Об ипотеке» номинально предоставили широкие возможности для кредитования малого бизнеса. Сейчас целевое кредитование на выкуп помещений у КУГИ предлагают несколько финансовых учреждений – к примеру, Сбербанк и «Санкт-Петербург». Однако получить заем непросто: необходимо иметь собственные средства для первоначального взноса – не менее 25% стоимости объекта. А минимальная годовая ставка по кредиту – 19%. Хотя, как говорят сами арендаторы, оба варианта для большинства представителей малого бизнеса неприемлемы.
«При ставке в 19% брать кредит для покупки коммерческой недвижимости невыгодно. Большая часть представителей малого бизнеса не в состоянии подтвердить свою финансовую состоятельность. Проблема осложняется тем, что некоторые банки требуют двойного обеспечения по кредиту: стоимость основных средств компании должна быть не меньше размера выдаваемого займа», – поясняет Яна Боровицкая.
С ней согласен Алесей Третьяков: «В период кризиса в Италии малый бизнес кредитуют под 2% годовых. В странах Восточной Европы – под 4–4,5%. При этом отечественные банкиры заявляют, что они «помогают» малому бизнесу. Согласитесь, не совсем этично говорить о помощи под 23–25% годовых. Продавцы на рынках почему-то не объявляют, что спасают мир от голодной смерти». По его словам, есть две главные причины высоких процентных ставок: «До кризиса большинство финансовых учреждений брали относительно дешевые кредиты на Западе, а затем предоставляли займы на российском рынке под более высокий процент. А в условиях финансовой нестабильности делать деньги из воздуха получается не у всех. Сократились прибыли, связанные с обслуживанием крупных корпоративных клиентов. Все сопутствующие риски пришлось переложить на плечи – в том числе – и малого бизнеса».
Правда, в самих банках заявляют, что малый бизнес весьма охотно соглашается на предлагаемые условия. Как отметил начальник территориального управления сетью и продажами Северо-Западного региона Абсолют Банка Виталий Демидов, «предприниматели проявляют интерес к приобретению недвижимости в кредит – берут от 1 млн до 30 млн руб. на срок до 60 месяцев по ставке от 18% годовых». В Ассоциации банков Северо-Запада заявили, что статистику по обращениям малого бизнеса за кредитами не ведут, однако случаев выдачи займов на покупку помещений для бизнеса немало.
Билет в один конец
По сведениям Лиги арендаторов госимущества, к 10 ноября от представителей мелкого и среднего бизнеса Петербурга подано 817 заявок на преимущественный выкуп 90 тыс. кв. м городских площадей. Этим правом могут воспользоваться еще около 2,7 тысячи владельцев частного бизнеса.
В Фонде имущества заявляют, что к настоящему времени город и предприниматели уже подписали 330 договоров на общую сумму около 2 млрд руб.
По словам председателя КУГИ Игоря Метельского, средняя стоимость квадратного метра в таком договоре – 53 тыс. руб., а цена выкупаемых объектов варьируется в пределах 4–6 млн руб.
Как считают сами участники рынка, в Северной столице дела с преимущественным выкупом обстоят гораздо лучше, нежели по стране в целом. В начале лета, по данным Правительства РФ, в соответствии с 159-м законом на территории страны предприниматели выкупили лишь около 500 объектов, причем треть из них – в Петербурге. «При этом общее количество предпринимателей, на которых распространяется 159-й закон, в России составляет почти четыре миллиона. Таким образом, коэффициент полезного действия этого документа ниже, чем у паровоза Черепановых», – иронизирует Алексей Третьяков. По его мнению, главная проблема состоит в том, что вопросами приватизации помещений для малого бизнеса ведают местные чиновники: «Формально этим имуществом распоряжается КУГИ. Однако правоприменительная практика выстроена таким образом, что решающее слово всегда остается за районными властями, которым выгодно иметь «крепостных» в виде субъектов малого бизнеса. А поэтому чиновники всеми возможными способами препятствуют выкупу помещений».
К процессу преимущественного выкупа город подходит абсолютно формально: приватизировать «стены» без торгов могут лишь предприятия, которые используют помещения не меньше трех лет. Обязательным условием является отсутствие задолженности по арендной плате и пеням на дату вступления в силу закона № 159 – 22 июля 2008 года.
«КУГИ готов простить покупателям прежнюю неаккуратность в расчетах, наличие не согласованных с городом незначительных перепланировок, «шалости» с субарендой и прочие прегрешения, – комментирует генеральный директор юридической компании ЗАО «Грациан и Гугуччио» Светлана Якимова. – Однако если на дату вступления в силу закона имелись хоть какие-то просрочки по арендной плате, воспользоваться преимущественным правом выкупа помещения формально невозможно, независимо от суммы долга».
Причем, как показывает практика, малые предприниматели далеко не всегда платили вовремя.
Прежде чем начать выкуп арендуемых у КУГИ помещений, необходимо осознать, что обратной дороги уже не будет. Отказаться от выкупа и продолжить арендовать помещение невозможно: если предприниматель самостоятельно инициирует процедуру выкупа, помещение в любом случае будет продано – арендатору или третьему лицу.
Поэтому, как подчеркивает Светлана Якимова, после подачи заявки на выкуп любые проблемы могут привести к продаже объекта с торгов третьим лицам: «Зачастую арендаторы сами инициируют процедуру выкупа, но при этом неправильно оценивают предстоящие расходы. В итоге предприниматели не могут выполнить финансовые обязательства или не учитывают всех нюансов, связанных с приобретением городских помещений. Из-за чего теряют право их аренды».
Отсутствие инициативы со стороны съемщика помещения также может привести к продаже занимаемых им квадратных метров с торгов. Фонд имущества Петербурга не ведет статистику реализации объектов, арендованных представителями малого и среднего бизнеса. Однако известно, что с начала года официальный продавец городской собственности реализовал 378 подвальных и цокольных помещений площадью 46,1 тыс. кв. м. Судя по всему, немалая часть этих площадей арендовалась предпринимателями. Город заработал на продаже объектов 1,26 млрд руб.
Алексей Третьяков считает, что действия властей соответствуют городской концепции управления недвижимостью, цель которой – в пополнении казны: «Его величество бюджет провозглашен абсолютной догмой, а повышение качества жизни населения отходит на второй план».
Не стоит забывать, что небольшие помещения для бизнеса даже в условиях кризиса являются самыми востребованными лотами на проводимых Фондом имущества Санкт-Петербурга торгах. Многих предпринимателей не пугает перспектива выкупа своих объектов на открытых аукционах – начальная цена кажется вполне приемлемой. Правда, чаще всего в ходе торгов она существенно вырастает.
Проблема осложняется тем фактом, что за приобретенный на торгах объект необходимо сразу заплатить всю сумму (хотя при преимущественном выкупе город дает рассрочку сроком на два года). При этом, как считают эксперты, в большинстве случаев покупать арендуемое помещение не целесообразно.
По рыночной цене
Выкупать помещение надо по рыночной стоимости. Оценка проводится за счет бюджета, после чего город составляет проект договора купли-продажи объекта недвижимости и направляет его арендатору. Тут-то между предпринимателями и государством начинаются разногласия.
В случае несогласия с оценкой стоимость выкупаемого помещения можно определить через суд. Хотя при этом, как считает генеральный директор юридической компании Rightmark group Александр Рассудов, предприниматели рискуют утратить преимущественное право выкупа: «Если покупатель не подписывает договор с государством в течение 30 дней после получения им документа, он теряет это право. Более того, Высшим Арбитражным судом РФ выработано правило о том, что возможность оспаривать достоверность стоимости объекта существует только до момента заключения договора».
Судебный спор займет – в лучшем случае – девять месяцев. Таким образом, большинство покупателей вынуждены подписывать договоры в редакции, предложенной государством. А иначе они могут утратить право преимущественного выкупа – в силу того же закона.
Причем, как заявляет Александр Рассудов, сложившейся практики разрешения подобных споров нет: «Представители малого и среднего бизнеса активно выкупают арендуемые помещения, однако большинство из них не рискуют оспаривать оценку в суде». По его словам, из такой ситуации есть лишь один выход: «Можно просить суд обязать государство заключить договор купли-продажи по стоимости, определенной в ходе рассмотрения спора. При этом нужно сослаться на Закон № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ». Возможно, суд удовлетворит эти требования».
Час икс
Процедура покупки городских помещений, как и решения, призванные ее поддержать, далеки от идеала. При этом сроки преимущественного выкупа государство продлевать не собирается: правом приобрести объект в обход процедуры торгов можно воспользоваться лишь до 1 июля 2010 года.
В августе директор департамента развития малого и среднего предпринимательства Минэкономразвития РФ Андрей Шаров заявлял о том, что преимущественное право на выкуп арендуемых помещений для малого и среднего бизнеса может быть продлено в России и после 1 июля. Однако пока никаких законодательных инициатив никто не выдвигал.
Источник: Бюллетень недвижимости
Все новости В Петербурге рассрочка покупателям арендуемых площадей разрешена лишь на два года, а брать кредиты невыгодно. Между тем преимущественное право выкупа действует только до 1 июля 2010 года. Ситуация осложняется проблемами в сфере государственного управления.
Кредитные ресурсы
Преимущественное право позволяет получить двухлетнюю рассрочку у города для выкупа помещения площадью до 500 кв. м.
Предоставив преимущества на выкуп помещений, власть планировала создать условия для капитализации объектов. Сам по себе 159-й закон дал возможность приобрести арендуемые помещения без подтверждения финансовой состоятельности. Стоимость рассрочки составляет лишь треть ставки рефинансирования Центрального Банка РФ в год. Однако срок, за который предприниматели должны выкупить свои объекты, фактически сводит на нет благие идеи помощи малому бизнесу.
Как говорит председатель Ассоциации малого бизнеса в сфере потребительского рынка Санкт-Петербурга Алексей Третьяков, если предприниматель финансирует свою деятельность исключительно за счет получаемой прибыли, период рассрочки должен составлять как минимум пять лет.
«При существующем сегодня периоде в два года размер ежеквартальных платежей оказывается настолько высоким, что предпринимателям удобней взять 10-летний кредит, хоть и под 19% годовых. Но капитализация при этом не создается: получается, что развивается не малый бизнес, а финансовые рынки», – считает координатор Лиги арендаторов госимущества Яна Боровицкая.
Поправки в Закон «Об ипотеке» номинально предоставили широкие возможности для кредитования малого бизнеса. Сейчас целевое кредитование на выкуп помещений у КУГИ предлагают несколько финансовых учреждений – к примеру, Сбербанк и «Санкт-Петербург». Однако получить заем непросто: необходимо иметь собственные средства для первоначального взноса – не менее 25% стоимости объекта. А минимальная годовая ставка по кредиту – 19%. Хотя, как говорят сами арендаторы, оба варианта для большинства представителей малого бизнеса неприемлемы.
«При ставке в 19% брать кредит для покупки коммерческой недвижимости невыгодно. Большая часть представителей малого бизнеса не в состоянии подтвердить свою финансовую состоятельность. Проблема осложняется тем, что некоторые банки требуют двойного обеспечения по кредиту: стоимость основных средств компании должна быть не меньше размера выдаваемого займа», – поясняет Яна Боровицкая.
С ней согласен Алесей Третьяков: «В период кризиса в Италии малый бизнес кредитуют под 2% годовых. В странах Восточной Европы – под 4–4,5%. При этом отечественные банкиры заявляют, что они «помогают» малому бизнесу. Согласитесь, не совсем этично говорить о помощи под 23–25% годовых. Продавцы на рынках почему-то не объявляют, что спасают мир от голодной смерти». По его словам, есть две главные причины высоких процентных ставок: «До кризиса большинство финансовых учреждений брали относительно дешевые кредиты на Западе, а затем предоставляли займы на российском рынке под более высокий процент. А в условиях финансовой нестабильности делать деньги из воздуха получается не у всех. Сократились прибыли, связанные с обслуживанием крупных корпоративных клиентов. Все сопутствующие риски пришлось переложить на плечи – в том числе – и малого бизнеса».
Правда, в самих банках заявляют, что малый бизнес весьма охотно соглашается на предлагаемые условия. Как отметил начальник территориального управления сетью и продажами Северо-Западного региона Абсолют Банка Виталий Демидов, «предприниматели проявляют интерес к приобретению недвижимости в кредит – берут от 1 млн до 30 млн руб. на срок до 60 месяцев по ставке от 18% годовых». В Ассоциации банков Северо-Запада заявили, что статистику по обращениям малого бизнеса за кредитами не ведут, однако случаев выдачи займов на покупку помещений для бизнеса немало.
Билет в один конец
По сведениям Лиги арендаторов госимущества, к 10 ноября от представителей мелкого и среднего бизнеса Петербурга подано 817 заявок на преимущественный выкуп 90 тыс. кв. м городских площадей. Этим правом могут воспользоваться еще около 2,7 тысячи владельцев частного бизнеса.
В Фонде имущества заявляют, что к настоящему времени город и предприниматели уже подписали 330 договоров на общую сумму около 2 млрд руб.
По словам председателя КУГИ Игоря Метельского, средняя стоимость квадратного метра в таком договоре – 53 тыс. руб., а цена выкупаемых объектов варьируется в пределах 4–6 млн руб.
Как считают сами участники рынка, в Северной столице дела с преимущественным выкупом обстоят гораздо лучше, нежели по стране в целом. В начале лета, по данным Правительства РФ, в соответствии с 159-м законом на территории страны предприниматели выкупили лишь около 500 объектов, причем треть из них – в Петербурге. «При этом общее количество предпринимателей, на которых распространяется 159-й закон, в России составляет почти четыре миллиона. Таким образом, коэффициент полезного действия этого документа ниже, чем у паровоза Черепановых», – иронизирует Алексей Третьяков. По его мнению, главная проблема состоит в том, что вопросами приватизации помещений для малого бизнеса ведают местные чиновники: «Формально этим имуществом распоряжается КУГИ. Однако правоприменительная практика выстроена таким образом, что решающее слово всегда остается за районными властями, которым выгодно иметь «крепостных» в виде субъектов малого бизнеса. А поэтому чиновники всеми возможными способами препятствуют выкупу помещений».
К процессу преимущественного выкупа город подходит абсолютно формально: приватизировать «стены» без торгов могут лишь предприятия, которые используют помещения не меньше трех лет. Обязательным условием является отсутствие задолженности по арендной плате и пеням на дату вступления в силу закона № 159 – 22 июля 2008 года.
«КУГИ готов простить покупателям прежнюю неаккуратность в расчетах, наличие не согласованных с городом незначительных перепланировок, «шалости» с субарендой и прочие прегрешения, – комментирует генеральный директор юридической компании ЗАО «Грациан и Гугуччио» Светлана Якимова. – Однако если на дату вступления в силу закона имелись хоть какие-то просрочки по арендной плате, воспользоваться преимущественным правом выкупа помещения формально невозможно, независимо от суммы долга».
Причем, как показывает практика, малые предприниматели далеко не всегда платили вовремя.
Прежде чем начать выкуп арендуемых у КУГИ помещений, необходимо осознать, что обратной дороги уже не будет. Отказаться от выкупа и продолжить арендовать помещение невозможно: если предприниматель самостоятельно инициирует процедуру выкупа, помещение в любом случае будет продано – арендатору или третьему лицу.
Поэтому, как подчеркивает Светлана Якимова, после подачи заявки на выкуп любые проблемы могут привести к продаже объекта с торгов третьим лицам: «Зачастую арендаторы сами инициируют процедуру выкупа, но при этом неправильно оценивают предстоящие расходы. В итоге предприниматели не могут выполнить финансовые обязательства или не учитывают всех нюансов, связанных с приобретением городских помещений. Из-за чего теряют право их аренды».
Отсутствие инициативы со стороны съемщика помещения также может привести к продаже занимаемых им квадратных метров с торгов. Фонд имущества Петербурга не ведет статистику реализации объектов, арендованных представителями малого и среднего бизнеса. Однако известно, что с начала года официальный продавец городской собственности реализовал 378 подвальных и цокольных помещений площадью 46,1 тыс. кв. м. Судя по всему, немалая часть этих площадей арендовалась предпринимателями. Город заработал на продаже объектов 1,26 млрд руб.
Алексей Третьяков считает, что действия властей соответствуют городской концепции управления недвижимостью, цель которой – в пополнении казны: «Его величество бюджет провозглашен абсолютной догмой, а повышение качества жизни населения отходит на второй план».
Не стоит забывать, что небольшие помещения для бизнеса даже в условиях кризиса являются самыми востребованными лотами на проводимых Фондом имущества Санкт-Петербурга торгах. Многих предпринимателей не пугает перспектива выкупа своих объектов на открытых аукционах – начальная цена кажется вполне приемлемой. Правда, чаще всего в ходе торгов она существенно вырастает.
Проблема осложняется тем фактом, что за приобретенный на торгах объект необходимо сразу заплатить всю сумму (хотя при преимущественном выкупе город дает рассрочку сроком на два года). При этом, как считают эксперты, в большинстве случаев покупать арендуемое помещение не целесообразно.
По рыночной цене
Выкупать помещение надо по рыночной стоимости. Оценка проводится за счет бюджета, после чего город составляет проект договора купли-продажи объекта недвижимости и направляет его арендатору. Тут-то между предпринимателями и государством начинаются разногласия.
В случае несогласия с оценкой стоимость выкупаемого помещения можно определить через суд. Хотя при этом, как считает генеральный директор юридической компании Rightmark group Александр Рассудов, предприниматели рискуют утратить преимущественное право выкупа: «Если покупатель не подписывает договор с государством в течение 30 дней после получения им документа, он теряет это право. Более того, Высшим Арбитражным судом РФ выработано правило о том, что возможность оспаривать достоверность стоимости объекта существует только до момента заключения договора».
Судебный спор займет – в лучшем случае – девять месяцев. Таким образом, большинство покупателей вынуждены подписывать договоры в редакции, предложенной государством. А иначе они могут утратить право преимущественного выкупа – в силу того же закона.
Причем, как заявляет Александр Рассудов, сложившейся практики разрешения подобных споров нет: «Представители малого и среднего бизнеса активно выкупают арендуемые помещения, однако большинство из них не рискуют оспаривать оценку в суде». По его словам, из такой ситуации есть лишь один выход: «Можно просить суд обязать государство заключить договор купли-продажи по стоимости, определенной в ходе рассмотрения спора. При этом нужно сослаться на Закон № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ». Возможно, суд удовлетворит эти требования».
Час икс
Процедура покупки городских помещений, как и решения, призванные ее поддержать, далеки от идеала. При этом сроки преимущественного выкупа государство продлевать не собирается: правом приобрести объект в обход процедуры торгов можно воспользоваться лишь до 1 июля 2010 года.
В августе директор департамента развития малого и среднего предпринимательства Минэкономразвития РФ Андрей Шаров заявлял о том, что преимущественное право на выкуп арендуемых помещений для малого и среднего бизнеса может быть продлено в России и после 1 июля. Однако пока никаких законодательных инициатив никто не выдвигал.
Источник: Бюллетень недвижимости
