Авторизация
Торговые центры диктуют правила
18.01.2006
Арендаторам торговых площадей, которые не могут похвастать раскрученным брэндом, приходится подстраиваться под владельцев ТЦ. Каковы их требования?
Вписаться в концепцию
Разработка концепции и подбор арендаторов – дело более чем серьезное. Начинается этот процесс задолго до открытия торгового центра и даже до начала его строительства.
Хороший торговый центр, рассчитанный на долгую перспективу работы, обычно разрабатывается, строится и сдает площади с помощью консультантов-профессионалов. Это распространенная практика во всем мире. Для этого владельцы центра обычно нанимают агентство, которое берет на себя заботу и о разработке концепции, и о сдаче в аренду.
Необходимость привлечения профессионального консультанта, по словам директора департамента торговой недвижимости компании Colliers International Максима Гасиева, объясняется тем, что сочетание арендаторов, их профилей, взаимное их расположение в торговом центре очень важно для успеха проекта.
– Кто-то должен следить за соблюдением концепции, нарушение которой в угоду наиболее платежеспособным арендаторам ведет к драматическим последствиям. У такого центра арендные ставки станут в итоге снижаться. Кроме того, будет высокая ротация арендаторов, что в конечном счете плохо для владельца торгового центра, – полагает Максим Гасиев.
Хотя рынок и стремится к цивилизованности, ситуации бывают отнюдь не идеальные. По словам руководителя департамента торговой недвижимости компании Blackwood Михаила Геца, владельцы могут лишь на этапе строительства решить, что это будет торговый центр, а не что-то другое. В этом случае поиск арендаторов может начаться и за два-три месяца до окончания строительства. Состав арендаторов в таком центре не может быть продуман, и перспективы всей затеи вряд ли будут радужными: ожидать большой прибыли владельцу не стоит.
Если консультанты по каким-то причинам на этапе проектирования не привлекались, то после того, как торговый центр построен, чаще всего создается управляющая компания, которая и занимается политикой и стратегией центра, подбором арендаторов.
Правда, тенденция сегодня такова, что подобные проекты постепенно вытесняются с рынка. По словам директора отдела торговой недвижимости компании Knight Frank Юлии Дальновой, в Москве сейчас практически нет примеров строительства торговых комплексов без привлечения консалтинговых агентств.
Свободных мест нет
За полгода до открытия в большинстве торговых центров сдано уже до 90-100% площадей.
– Подписание договоров аренды занимает, в зависимости от размера объекта, от 3 до 9 месяцев, – говорит Максим Гасиев. – Заполняются все площади торгового центра. Сначала значимые, так называемые «якорные» арендаторы – они определяют лицо торгового центра. После того как составлен пул «якорных» операторов, у остальных потенциальных арендаторов появляется представление о том, каким будет этот торговый центр. И, конечно, в первую очередь сдаются технически сложные площади: фуд-корт, химчистка. Это нужно для того, чтобы проектировать инженерные системы под конкретного арендатора.
Если девелопер хорошо себя зарекомендовал и на рынке ему доверяют, то торговые помещения могут сдаваться и до начала строительных работ. Например, IKEA начинает сдавать площади до того, как началось строительство. Площади в торговых центрах «Золотой Вавилон-2», «Мосмарт», «Рамстор» тоже сдаются до начала строительства, так как арендаторы уверены, что проекты будут реализованы.
В ранней аренде площадей заинтересованы обе стороны – и арендатор, и владелец. Владельцу важно знать, что, открывшись, торговый центр сразу сможет начать работу, арендаторы тоже планируют свою деятельность не на один месяц вперед.
– Крупному известному брэнду бесполезно пытаться сдать в аренду площади за 3-4 месяца до открытия торгового центра: для них это слишком малый срок, – считает Максим Гасиев. – Брэнды планируют свое развитие заранее – на год-два вперед. Будущий магазин включается в план сезонных закупок, рекламы новинок и т. д. Кроме того, арендатор всегда несет затраты на ремонт взятого в аренду помещения, которое передается ему без отделки. Эти затраты тоже надо планировать.
Большим плюсом для арендаторов, пришедших раньше, является возможность выбрать место – поближе к центру, к входу – там, где больше людской поток.
Чем торговать собираетесь?
Концепцией торгового центра предусматривается оптимальное количество арендаторов того или иного профиля.
– В торговом центре среднего размера (30-60 тыс. кв. м) может быть только один магазин бытовой техники, продуктовый или магазин сотовой связи. Если в одном торговом центре будет несколько магазинов этих профилей, арендная ставка сильно упадет, – поясняет Максим Гасиев.
Торговые центры все чаще привязывают арендную ставку к проценту от оборота. Если в ТЦ разместятся, к примеру, два торгующих одним и тем же товаром магазина сотовой связи, то их доходы просто разделятся пополам. Так, аренда в виде процента от оборота практикуется в ТЦ «Атриум». Как правило, она составляет 8-20%.
А вот магазинов одежды и обуви в ТЦ обычно бывает несколько, так как фирм-производителей много. Но и в этом случае пересечения по маркам допускать нельзя.
– Практика размещения торговых марок, работающих в одной нише, не всегда ограничивается единственным претендентом, – говорит Юлия Дальнова. – Несколько однопрофильных магазинов (парфюмерия, спорттовары) вполне могут соседствовать в крупном или специализированном ТЦ.
Известные брэнды против новичков
Неизвестному арендатору попасть в хороший торговый центр непросто: заявок на площади, как правило, больше, чем площадей, и, скорее всего, предпочтение будет отдано уже раскрученному брэнду. Но из этого правила есть исключения. По словам Михаила Геца, при наличии двух или более претендентов на одно место предпочтение, конечно, будет отдано серьезной фирме с именем. Однако если она будет выставлять неприемлемые для владельца условия, то тогда ее площадь может занять и другой арендатор.
«Небрэндовым» ритейлерам в ТЦ вполне могут предоставить место, но могут и отказать.
Как правило, те компании, которые еще не представлены ни в одном торговом центре, готовы платить больше. Но всегда есть риск, что их работа будет недостаточно эффективной, что они переоценили свои силы, а это плохо для торгового центра. Если из офисного здания съезжает один арендатор, то владелец теряет только доход от занимаемых им площадей. В торговом центре все иначе. При освобождении большой секции, например «якорной», нацеленной на то, чтобы привлекать покупателей, поток посетителей становится меньше, и это негативно сказывается на остальных арендаторах.
– Поэтому при рассмотрении заявки на аренду в первую очередь оценивается то, насколько профессиональна компания, – объясняет Гасиев. – Возможно, ранее она вполне успешно занималась смежным бизнесом. Мы обязательно смотрим на то, что они собираются продавать, на какую аудиторию это нацелено, как они собираются оформлять витрины, раскладывать товар на прилавках.
Вливание «новой крови» очень важно: это позволяет избежать «клонирования» центров с одним и тем же набором арендаторов. Кроме того, если, отсеивая претендентов, создавать монополию трех-четырех крупнейших компаний, то рано или поздно они начнут диктовать условия владельцам ТЦ. Если же на рынке появляются новые хорошие игроки, то компании начинают конкурировать между собой и это положительно влияет на индустрию в целом.
Арендаторы размножаются почкованием
Подобрать арендаторов «навсегда», чтобы они никуда не съезжали, не под силу даже самым опытным консультантам. Однако «дырки» в торговых галереях встречаются не часто. Во-первых, в каждом большом торговом центре есть свой «лист ожидания», который ведут консультанты, и чем престижнее центр, тем длиннее лист. К примеру, в «Охотном ряду» под Манежной площадью ждать места можно и год, и два. И дело не только в очереди. По мнению Михаила Геца, торговые площади часто расходятся «по своим». Компании могут становиться субарендаторами, даже если договор с торговым центром это категорически запрещает, как, например, в «МеГа». Субарендаторы могут въехать под предлогом расширения ассортимента торговой точки либо могут перекупить компанию, на имя которой арендована площадь.
– Я думаю, такие вещи происходят с молчаливого согласия владельца, потому что он не в состоянии это проконтролировать и не всегда осознает, что площади заняли новые люди, – рассуждает Михаил Гец. – Арендатор остался прежним, арендная плата идет, и владельцу безразлично, кто там сидит, особенно если сохраняется профиль арендатора.
На что рассчитывать
Ставки аренды и в ТЦ, и в галереях супермаркетов варьируются в зависимости от профиля магазина, площади (самыми популярными являются лоты по 50-100 кв. м) и расположения в самом торговом центре. Наиболее востребованы места с максимальным уровнем клиентского потока – на входах в ТЦ, напротив касс якорного арендатора.
– Дороже всего стоят площади, расположенные на первых этажах, при входе в торговый центр, а также вблизи эскалаторов, – говорит Юлия Дальнова.
Последним значимым критерием является уровень «раскрученности» той или иной торговой марки. Если определенный брэнд концептуально необходим торговому центру, владелец может пойти на значительные скидки, чтобы привлечь арендатора. Это в особенности касается узкоспециализированных торговых комплексов.
Материал предоставлен журналом "Свой бизнес"
Все новости Вписаться в концепцию
Разработка концепции и подбор арендаторов – дело более чем серьезное. Начинается этот процесс задолго до открытия торгового центра и даже до начала его строительства.
Хороший торговый центр, рассчитанный на долгую перспективу работы, обычно разрабатывается, строится и сдает площади с помощью консультантов-профессионалов. Это распространенная практика во всем мире. Для этого владельцы центра обычно нанимают агентство, которое берет на себя заботу и о разработке концепции, и о сдаче в аренду.
Необходимость привлечения профессионального консультанта, по словам директора департамента торговой недвижимости компании Colliers International Максима Гасиева, объясняется тем, что сочетание арендаторов, их профилей, взаимное их расположение в торговом центре очень важно для успеха проекта.
– Кто-то должен следить за соблюдением концепции, нарушение которой в угоду наиболее платежеспособным арендаторам ведет к драматическим последствиям. У такого центра арендные ставки станут в итоге снижаться. Кроме того, будет высокая ротация арендаторов, что в конечном счете плохо для владельца торгового центра, – полагает Максим Гасиев.
Хотя рынок и стремится к цивилизованности, ситуации бывают отнюдь не идеальные. По словам руководителя департамента торговой недвижимости компании Blackwood Михаила Геца, владельцы могут лишь на этапе строительства решить, что это будет торговый центр, а не что-то другое. В этом случае поиск арендаторов может начаться и за два-три месяца до окончания строительства. Состав арендаторов в таком центре не может быть продуман, и перспективы всей затеи вряд ли будут радужными: ожидать большой прибыли владельцу не стоит.
Если консультанты по каким-то причинам на этапе проектирования не привлекались, то после того, как торговый центр построен, чаще всего создается управляющая компания, которая и занимается политикой и стратегией центра, подбором арендаторов.
Правда, тенденция сегодня такова, что подобные проекты постепенно вытесняются с рынка. По словам директора отдела торговой недвижимости компании Knight Frank Юлии Дальновой, в Москве сейчас практически нет примеров строительства торговых комплексов без привлечения консалтинговых агентств.
Свободных мест нет
За полгода до открытия в большинстве торговых центров сдано уже до 90-100% площадей.
– Подписание договоров аренды занимает, в зависимости от размера объекта, от 3 до 9 месяцев, – говорит Максим Гасиев. – Заполняются все площади торгового центра. Сначала значимые, так называемые «якорные» арендаторы – они определяют лицо торгового центра. После того как составлен пул «якорных» операторов, у остальных потенциальных арендаторов появляется представление о том, каким будет этот торговый центр. И, конечно, в первую очередь сдаются технически сложные площади: фуд-корт, химчистка. Это нужно для того, чтобы проектировать инженерные системы под конкретного арендатора.
Если девелопер хорошо себя зарекомендовал и на рынке ему доверяют, то торговые помещения могут сдаваться и до начала строительных работ. Например, IKEA начинает сдавать площади до того, как началось строительство. Площади в торговых центрах «Золотой Вавилон-2», «Мосмарт», «Рамстор» тоже сдаются до начала строительства, так как арендаторы уверены, что проекты будут реализованы.
В ранней аренде площадей заинтересованы обе стороны – и арендатор, и владелец. Владельцу важно знать, что, открывшись, торговый центр сразу сможет начать работу, арендаторы тоже планируют свою деятельность не на один месяц вперед.
– Крупному известному брэнду бесполезно пытаться сдать в аренду площади за 3-4 месяца до открытия торгового центра: для них это слишком малый срок, – считает Максим Гасиев. – Брэнды планируют свое развитие заранее – на год-два вперед. Будущий магазин включается в план сезонных закупок, рекламы новинок и т. д. Кроме того, арендатор всегда несет затраты на ремонт взятого в аренду помещения, которое передается ему без отделки. Эти затраты тоже надо планировать.
Большим плюсом для арендаторов, пришедших раньше, является возможность выбрать место – поближе к центру, к входу – там, где больше людской поток.
Чем торговать собираетесь?
Концепцией торгового центра предусматривается оптимальное количество арендаторов того или иного профиля.
– В торговом центре среднего размера (30-60 тыс. кв. м) может быть только один магазин бытовой техники, продуктовый или магазин сотовой связи. Если в одном торговом центре будет несколько магазинов этих профилей, арендная ставка сильно упадет, – поясняет Максим Гасиев.
Торговые центры все чаще привязывают арендную ставку к проценту от оборота. Если в ТЦ разместятся, к примеру, два торгующих одним и тем же товаром магазина сотовой связи, то их доходы просто разделятся пополам. Так, аренда в виде процента от оборота практикуется в ТЦ «Атриум». Как правило, она составляет 8-20%.
А вот магазинов одежды и обуви в ТЦ обычно бывает несколько, так как фирм-производителей много. Но и в этом случае пересечения по маркам допускать нельзя.
– Практика размещения торговых марок, работающих в одной нише, не всегда ограничивается единственным претендентом, – говорит Юлия Дальнова. – Несколько однопрофильных магазинов (парфюмерия, спорттовары) вполне могут соседствовать в крупном или специализированном ТЦ.
Известные брэнды против новичков
Неизвестному арендатору попасть в хороший торговый центр непросто: заявок на площади, как правило, больше, чем площадей, и, скорее всего, предпочтение будет отдано уже раскрученному брэнду. Но из этого правила есть исключения. По словам Михаила Геца, при наличии двух или более претендентов на одно место предпочтение, конечно, будет отдано серьезной фирме с именем. Однако если она будет выставлять неприемлемые для владельца условия, то тогда ее площадь может занять и другой арендатор.
«Небрэндовым» ритейлерам в ТЦ вполне могут предоставить место, но могут и отказать.
Как правило, те компании, которые еще не представлены ни в одном торговом центре, готовы платить больше. Но всегда есть риск, что их работа будет недостаточно эффективной, что они переоценили свои силы, а это плохо для торгового центра. Если из офисного здания съезжает один арендатор, то владелец теряет только доход от занимаемых им площадей. В торговом центре все иначе. При освобождении большой секции, например «якорной», нацеленной на то, чтобы привлекать покупателей, поток посетителей становится меньше, и это негативно сказывается на остальных арендаторах.
– Поэтому при рассмотрении заявки на аренду в первую очередь оценивается то, насколько профессиональна компания, – объясняет Гасиев. – Возможно, ранее она вполне успешно занималась смежным бизнесом. Мы обязательно смотрим на то, что они собираются продавать, на какую аудиторию это нацелено, как они собираются оформлять витрины, раскладывать товар на прилавках.
Вливание «новой крови» очень важно: это позволяет избежать «клонирования» центров с одним и тем же набором арендаторов. Кроме того, если, отсеивая претендентов, создавать монополию трех-четырех крупнейших компаний, то рано или поздно они начнут диктовать условия владельцам ТЦ. Если же на рынке появляются новые хорошие игроки, то компании начинают конкурировать между собой и это положительно влияет на индустрию в целом.
Арендаторы размножаются почкованием
Подобрать арендаторов «навсегда», чтобы они никуда не съезжали, не под силу даже самым опытным консультантам. Однако «дырки» в торговых галереях встречаются не часто. Во-первых, в каждом большом торговом центре есть свой «лист ожидания», который ведут консультанты, и чем престижнее центр, тем длиннее лист. К примеру, в «Охотном ряду» под Манежной площадью ждать места можно и год, и два. И дело не только в очереди. По мнению Михаила Геца, торговые площади часто расходятся «по своим». Компании могут становиться субарендаторами, даже если договор с торговым центром это категорически запрещает, как, например, в «МеГа». Субарендаторы могут въехать под предлогом расширения ассортимента торговой точки либо могут перекупить компанию, на имя которой арендована площадь.
– Я думаю, такие вещи происходят с молчаливого согласия владельца, потому что он не в состоянии это проконтролировать и не всегда осознает, что площади заняли новые люди, – рассуждает Михаил Гец. – Арендатор остался прежним, арендная плата идет, и владельцу безразлично, кто там сидит, особенно если сохраняется профиль арендатора.
На что рассчитывать
Ставки аренды и в ТЦ, и в галереях супермаркетов варьируются в зависимости от профиля магазина, площади (самыми популярными являются лоты по 50-100 кв. м) и расположения в самом торговом центре. Наиболее востребованы места с максимальным уровнем клиентского потока – на входах в ТЦ, напротив касс якорного арендатора.
– Дороже всего стоят площади, расположенные на первых этажах, при входе в торговый центр, а также вблизи эскалаторов, – говорит Юлия Дальнова.
Последним значимым критерием является уровень «раскрученности» той или иной торговой марки. Если определенный брэнд концептуально необходим торговому центру, владелец может пойти на значительные скидки, чтобы привлечь арендатора. Это в особенности касается узкоспециализированных торговых комплексов.
Материал предоставлен журналом "Свой бизнес"
