2006 год: куда движется рынок недвижимости НН?

Начнем с главного. Ответ выглядит следующим обра­зом. Уменьшение числа строящихся до­мов, с одной стороны, и рост спроса, свя­занный с развитием ипотеки, с другой, опять меняют соотношение спроса и предложения. В связи с этим в наступив­шем 2006 году рост цен на жилье возмо­жен. Но значительным этот рост вряд ли будет: даже ипотека не может сделать спрос ажиотажным.

Изменение структуры жилого фон­да, рост числа новых комфортабель­ных домов постепенно делают жилье, построенное в прошлом веке, менее привлекательным. «Страдают» в пер­вую очередь «хрущевки». Однокомнат­ные и двухкомнатные «хрущевки» еще достаточно долго будут пользоваться спросом как самое дешевое и доступ­ное жилье, а вот трех- и четырехкомнатные стали неликвидным жильем. К тому же коммунальные платежи ра­стут очень быстрыми темпами. В Ниж­нем Новгороде рост тарифов в сред­нем составил 23%, и содержание мно­гокомнатных «хрущевок» становится слишком дорогим удовольствием.

Что строят

Москвичи нам, нижегородцам, за­видуют. Завидуют тому, что у нас пре­имущественно строится жилье из кирпича. Доля панельного и монолитно­го жилья на нижегородском рынке но­востроек ничтожно мала, а россий­ский менталитет все же заставляет от­давать предпочтение прочному, про­веренному годами способу строитель­ства из кирпича. Оборотная сторона этого преимущества - низкие темпы строительства жилья. Многоквартир­ный многоэтажный дом из кирпича строится два года. Индустриальный способ домостроения сокращает эти сроки более чем в два раза. В Нижнем Новгороде из всех домостроительных комбинатов реально действуют и стро­ят только два: ДСК-2 «Кварц», который строит традиционное панельное жи­лье, но из более современных панелей, и «Жилстрой-НН», который модерни­зировал свой завод и строит индустри­альное жилье нового поколения (до­ма с железобетонным каркасом, но с наружными стенами, как у кирпично­го дома с отделкой «сэнарджи»).

Кирпичному строительству мы обя­заны и тем, что город наш медленно растет вверх, так как кирпичные дома имеют ограничения по этажности (17-18 этажей). А город вынужден расти вверх, потому что развиваться вширь ему уже сложно. Высотные дома раз­решено строить по новым техноло­гиям - монолитные, монолитно-кар­касные. В Нижнем по этим техноло­гиям строят несколько фирм, но пока их доля жилья мала в общем объеме. Кстати, рыночная стоимость квадрат­ного метра в кирпичных, монолитных и комбинированных домах почти не отличается, чуть ниже лишь в тради­ционных панельных.

Где строят

Город застраивается неравномерно. Большая часть жилья, почти полови­на, строится в Нижегородском райо­не. Здесь две большие стройплощад­ки: центр города, где в основном ве­дется точечная застройка, и Верхние Печеры, где преимущественно строят жилье кварталами.

На втором месте по числу новостро­ек Советский район. Здесь строят поч­ти четверть от общегородского объе­ма, а микрорайон за ул. Белинского да­же называют вторым центром. В за­речной части города - в Канавинском и Автозаводском районах, а также в Приокском, Ленинском, Сормовском и Московском жилья строят мало.

Сколько и почем

На рынке жилья, как и на любом другом рынке, цены диктует соотно­шение спроса и предложения. Чем больше строят и продают жилья, тем медленнее растут на него цены. Но есть и отличие от других потребитель­ских рынков - инертность. На измене­ние этого соотношения и любых дру­гих внешних и внутренних влияний покупатели реагируют с некоторым запозданием. В 2004 году в Нижнем Новгороде было построено 365 тыс. кв. м жилья - рекордная за последние пять лет цифра. А на каждого нижего­родца теперь в среднем приходится по 20 кв. м жилья - довольно высокий по российским меркам показатель. Но по-настоящему увеличение объема строительства сказалось на рынке в уже прошедшем 2005 году. Темпы рос­та цен замедлились, цены на первич­ном рынке жилья выросли за год в среднем на 18-20%. На вторичном рынке жилья цены росли медленнее и увеличились на 6-8% за 2005 год.

Официальных данных о количестве построенного в 2005 году жилья пока нет, но по экспертным оценкам это ме­нее 300 тыс. кв. м. Но спрос пока еще не успел отреагировать на снижение объема предлагаемого жилья. Это сни­жение, видимо, было еще не критич­но - ведь для рынка важен не просто спрос как потребность (потребность в жилье долго не будет удовлетворе­на), а как платежеспособный спрос (то есть желание купить жилье, подкре­пленное наличием необходимой суммы). А платежеспособность нижего­родцев росла медленнее, чем цена на квадратные метры.

Минимальная и максимальная цена квадратного метра отличаются в разы. Самое дешевое жилье в новых домах продается по 13,5 тыс. руб. за кв. м. (около 480 долларов). Но это - единич­ное предложение, скорее всего, остав­шихся непроданными квартир в уже сданных домах: застройщику нужно продать их побыстрее. Год назад, в де­кабре 2004 года, минимальная цена бы­ла почти такой же -13-13,5 тыс. руб. за кв. м. Но это были предложения нес­кольких застройщиков.

Самое дорогое жилье в 2005 году -2000 долларов за кв. м. Это тоже еди­ничное предложение. Если его отбро­сить, то максимальные цены - 1200-1300 долларов за кв. м. В декабре 2004 года максимальной ценой как раз и были 1200 долларов за квадратный метр, но в качестве единственного предложения. Средняя же цена изме­нилась с 18-18,5 тыс. рублей в конце 2004 года до 21,5-22 тыс. рублей в кон­це 2005 года.

Прошедший год можно назвать го­дом абсолютного торжества рубля на первичном рынке жилья. В долларах или условных единицах цену называ­ют всего несколько застройщиков, а основная их масса хранит преданность рублю. Дело не в патриотизме, а в том, что доллар стал более подвержен ры­ночным колебаниям, нежели рубль.

Чувство долга

Не очень высокую платежеспособ­ность нижегородцев поддержали в 2005 году кредитные программы. Начиная с декабря 2004 года, когда Сбер­банк выдал первый кредит на долевое участие в строительстве под поручи­тельство застройщика - компании «Жилстрой-НН», кредитование на пер­вичном рынке росло в геометрической прогрессии. Сбербанк привлек других застройщиков к этой программе, а «Жилстрой-НН» - другие банки. Сей­час кредиты на первичное жилье мож­но получить, кроме Сбербанка, во Внешторгбанке, Уралсибе, «Возрожде­нии», а также по программе Агентства ипотечного жилищного кредитования, которую в Нижнем Новгороде реали­зует ГП «НИКА». Список застройщи­ков, на жилье которых дают кредит, поручительству которых доверяют, увеличился еще больше: «Выбор», Вол­го-Вятская строительная компания, «Стриот», «Лотос-НН», «Мастер Люкс», «Квартстрой» и многие другие. Банки стали конкурировать друг с другом, предлагать более выгодные условия для заемщиков. У каждого банка -свои преимущества. У Сбербанка -низкий размер первоначального взно­са (зато ставка за пользование креди­том высокая - 18% годовых в рублях), у ВТБ - снижение ставки после полу­чения заемщиком права собственно­сти до 15%, в Уралсибе ставка вообще 15%, в «НИКЕ» - 12-16% и максималь­но большой срок кредитования. Воз­можность получения кредита на жи­лье, причем на жилье разных застрой­щиков, «увела» часть клиентов со вто­ричного рынка на первичный. Во-пер­вых, новое всегда кажется лучшим. Во-вторых, купить квартиру с помощью кредита на первичном рынке оказа­лось проще, чем на вторичном. Не каждый продавец - владелец кварти­ры - соглашается достаточно долго ждать перечисления денег из банка и терпеть все сложности оформления.

Но и на вторичном рынке ипотека развивалась достаточно успешно. В на­чале года можно было взять кредит в двух-трех банках, в конце уже девять кредиторов охотно предлагали участ­никам вторичного рынка заемные де­ньги. Многие агентства недвижимо­сти даже стали предлагать для своих клиентов новый вид услуг - ипотечно­го брокера. То есть эти агентства, обладая информацией обо всех кре­дитных программах, помогают покупателю выбрать вариант, наиболее подходящий и выгодный для него.

На рынке кредитования вторичного жилья снижение ставок очень заметно. Только Сбербанк предлагает кредиты под 18% годовых и поручительство фи­зических лиц. Но поручителей найти очень сложно, да и не каждый захочет возлагать ответственность за свои дей­ствия на других. Большинство банков предлагают кредиты под залог жилья - это цивилизованная, принятая во всем мире форма обеспечения кредита на жилье. Заемщики понимают, что они сразу становятся собственниками куп­ленного жилья.

В 2005 году на нижегородский ры­нок ипотечного кредитования пришли такие банки, как Городской ипотеч­ный банк (ГИП), «ДельтаКредит». Ставки по кредитам в этих банках су­щественно ниже: 13-14% в ГИПе, 11,2-13% в «ДельтаКредите». Кроме того, коммерческие банки более лояльно от­носятся к форме подтверждения дохо­дов, не настаивая на подтверждении доходов справкой НДФЛ-2. Правда, ставка по кредиту в этом случае будет выше - как правило, на 1%. Новое предложение от банков - «плавающая ставка», которая снижается, если па­дает «цена денег», привлекаемых бан­ками. Так, в банке «ДельтаКредит» ставка корректируется раз в квартал. Заемщику не нужно писать никаких заявлений, ставка корректируется ав­томатически. Правда, ставка может и повыситься, но если учесть общеэко­номическую тенденцию к снижению темпов инфляции, то вероятность сни­жения ставок гораздо выше.

По данным органов регистрации, чи­сло ипотечных сделок составляет око­ло 7% от общего числа сделок. Это уже заметная цифра. Вероятно, в 2006 го­ду число сделок с ипотекой будет расти.

Хотели как лучше

Вступивший в силу 1 апреля 2005 года Закон «Об участии в долевом строительстве жилья» призван был ре­гулировать отношения между дольщи­ками и застройщиками, сделать их бо­лее цивилизованными. Еще до всту­пления его в силу многие застройщи­ки говорили о том, что закон не может выполнить возложенную на него зада­чу. В действительности получилось еще хуже - закон стал сдерживающим фактором для развития рынка.

Во-первых, многие его положения не были достаточно продуманными. Так, возложив на банки субсидиарную ответственность за выполнение обя­зательств застройщика, законодатели фактически лишили застройщиков возможности использовать кредиты: банки не хотят рисковать. Привлекать средства дольщиков тоже стало слож­нее. Застройщики частично лишились источников финансирования.

Во-вторых, граждане не могут полу­чить кредиты на строящееся жилье под поручительство застройщика на квартиры в тех домах, строительство которых начато после вступления в си­лу этого закона. Банки требуют, что­бы договор с дольщиком был зареги­стрирован, а процесс регистрации до­говоров долевого участия не начинал­ся очень долго и идет с большими сложностями для застройщиков. Реги­страция договора долевого участия -дорогое удовольствие, которое стоит около 8 тыс. рублей. А если дольщик решит продать строящуюся квартиру, госпошлина в два раза выше.

Опасение застройщиков вызывают и необоснованно широкие полномочия дольщика - возможность в односторон­нем порядке расторгнуть договор по мельчайшему поводу и потребовать вы­платы штрафных санкций. Один доль­щик может застройщика разорить, при этом остальные дольщики уже не смо­гут ничего получить. Многие застрой­щики максимально оттягивали начало строительства на выделенных площад­ках или, начав строительство, не прода­вали жилье, старались обойти закон, за­ключая лишь предварительные догово­ры. Это снизило число объектов, пред­лагаемых к продаже, а если учесть, что благодаря кредитованию спрос на жи­лье растет, то можно ждать и роста цен.

Но есть в законе и положительные моменты. Регистрация договоров до­левого участия защищает дольщиков от двойных продаж.

Второй важный момент - если за­стройщик окажется несостоятельным, дольщики получают права на земель­ный участок и незавершенный объект и могут самостоятельно продолжать строительство. Несостоятельные за­стройщики в стране есть, только в Москве их примерно двадцать, но пре­цедентов передачи прав на незавер­шенку дольщикам пока нет.

Преподнес сюрпризы и новый Жи­лищный кодекс. Строгие правила по оформлению перепланировок не облегчили гражданам согласования, а усложнили жизнь. Теперь при прива­тизации или продаже жилья приходит­ся узаконить перепланировку, если да­же она заключалась просто в перено­се двери на 20 см или в том, что сло­мали старый встроенный шкаф. Офор­мление перепланировки - удоволь­ствие длительное и дорогое(несколь­ко тысяч рублей).

Ирина Бондаренко (Наши деньги)