Авторизация
Бизнес на рынке жилья назван социально ответственным бизнесом
15.11.2006
Участники — представители власти и бизнеса — обсудили текущее состояние и перспективы развития строительной отрасли нашего региона, тенденции и возможности различных сегментов нижегородского рынка недвижимости, обменялись опытом работы в различных сферах деятельности строительного комплекса. Много и озабоченно говорили участники конференции о факторах, сдерживающих развитие национального проекта “Доступное жилье”. Тенденции на рынке жилой недвижимости таковы, что риелторы всерьез опасаются, что спрос останется неудовлетворенным.
Между тем бизнес на рынке жилья назван социально ответственным бизнесом. К нему с надеждой обращено пристальное внимание не только профессиональных игроков, но и правительства. Дом — это не просто стены и крыша, это прежде всего очаг, обогревающий своим теплом людей, формирующий наши национальные ценности, надежды и чаяния. Поэтому, как заявила на форуме член Управляющего совета регионального органа по сертификации риелторских услуг, вице-президент нижегородской гильдии риелторов, директор ООО “Риелторская компания “Триумф” Наталия ВЯЗАНКИНА, ценность этого товара на рынке недвижимости настолько велика, что он в конечном счете бесценен.
Однако жилья, которое соответствует удовлетворительным современным потребительским характеристикам, в Нижнем Новгороде не так уж много: всего 53 процента от всего жилого фонда города, состоящего из 32,5 тысячи домов. Для Нижнего характерно большое количество индивидуальных домов: их в городе 67 процентов, хотя по площади они составляют только 7 процентов жилфонда. Дома эти были построены в основном в 40—60 годы, когда активно велось индивидуальное строительство. Поэтому доля малоэтажных домов, так называемой народной стройки, достаточно велика. Еще две трети домов Нижнего было построено в период индустриального строительства в 60—80 годы, это товар, получивший на рынке жилья название “хрущевок” и “брежневок”. Нижегородские риелторы отмечают, что подавляющее число квартир находится в кирпичных и панельных домах. Причем доля панельного жилого фонда сегодня превосходит все остальные параметры. Это на сегодня в Нижнем самое массовое жилье. Количество многоквартирных домов составляет 14,5 процента, но именно в таких домах расположено 84 процента жилых площадей. Хотя ветхий фонд составляет менее полутора процентов от общего жилого фонда города, по площади он занимает 331 тысячу кв. м. Только 13 процентов жилья было построено в последнее десятилетие, и дома эти современные, улучшенной планировки. Специалисты с осторожностью относятся к высотному строительству, хотя со стороны застройщиков сегодня поступают предложения по возведению в Нижнем Новгороде 13-, 18-, 20-этажных домов. Высотных зданий в нашем городе крайне мало, — всего 0,1 процента. Минимальна и доля элитного жилья. Элитные дома, по наблюдениям участников рынка недвижимости, строятся исключительно в центральной части Нижегородского района. Жилье повышенной комфортности возводится в Советском, Нижегородском районах и в Канавино, на Мещере. Для покупателей квартир из такого сегмента рынка важны многие факторы. Прежде всего, дома до 5 этажей должны иметь небольшое количество квартир, где-то до 50-ти. Они должны иметь свободную планировку, для таких домов требуются индивидуальный архитектурный проект, улучшенная отделка зданий, автономное теплоснабжение, современная внутридомовая инфраструктура. Наконец, как обязательное условие — подземная или цокольная парковка, желательно по два места на семью. Сегодня клиенты риелторских агентств выбирают не просто квартиру, для них важно, к примеру, чтобы в доме была однородная среда, удобная транспортная развязка. Клиент сегодня покупает не столько жилье, сколько образ жизни. И это очень важно учитывать.
Самую большую долю нижегородского рынка жилья занимает Автозаводский район (23 процента), минимальную часть жилфонда предлагает Приокский район (6 процентов). Весь этот рынок делится на готовое и строящееся жилье. Наталия Вязанкина на форуме посетовала: несмотря на то, что наша область является одним из самых урбанизированных регионов ПФО, в котором доля городского населения составляет 80 процентов, мы по итогам прошлого года по количеству вводимого жилья находимся всего лишь на 6 месте в округе. Как известно, до середины 90-х годов в Нижнем Новгороде наблюдалось резкое, в полтора раза снижение объемов ввода жилья. Темпы снижения замедлились лишь в конце 90-х, затем ситуация стабилизировалась. С 2003 года в Нижнем обозначился рост объемов строительства, в начале 2005 года мы смогли выйти на уровень1992—93 годов, когда в Нижнем Новгороде было построено 366 тысяч кв. метров жилья. Кстати, в 60—80 годы в городе ежегодно вводилось 600—650 кв. метров жилья. Все эти цифры приводим для сведения тех 46 тысяч нижегородцев, что стоят в очереди на улучшение жилищных условий, и тех 60 процентов жителей Нижнего, которые очень (согласно опросам населения) хотели бы их улучшить.
В 2005 году было зарегистрировано около 20 тысяч сделок по отчуждению жилья. Почти 3,5 тысячи квартир, что составляет 150 тысяч кв. метров, находятся на рынке в движении. Но в текущем году зафиксировано резкое, до 40 процентов снижение числа предложений. Около половины таких предложений по готовому жилью — это квартиры с неудовлетворительными потребительскими характеристиками: пресловутые хрущевки, сталинки, брежневки, квартиры в домах народной стройки. Всем известно, насколько некомфортными для проживания могут быть такие небольшие квартирки с низкими потребительскими качествами жилья.
Вообще, нынешний 2006 год отличается довольно тревожными тенденциями развития рынка жилья. Если 2—3 года назад цены на квартиры в новостройках Нижнего Новгорода росли на 24 процента, а в прошлом, 2005 году — на 18, то за 9 месяцев нынешнего года они выросли уже на 60 процентов! Без сильных эмоций, комментируя такой рост цен, скорее всего не обойтись. И все же нижегородские цены “бегут” вверх не так резво, как московские и питерские. По данным на 1 октября 2006 года, цена одного квадратного метра строящейся квартиры в среднем была 1150 долларов. Риелторы отмечают, что в центре Нижегородского района уровень средней цены выше, чем в других районах. Наименьшая средняя цена на такое жилье зафиксирована в Канавинском, Московском и Автозаводском районах. Цена квадратного метра в нижегородском “готовом жилье” на 1 октября составляла 1168 долларов. Замечено существенное превышение цен на квартиры в Нижегородском и Советском районах, подорожало жилье в Приокском районе. Традиционно ниже цены в заречной части Нижнего Новгорода. Можно выделить самые дорогие улицы Нижнего: это Звездинка и Минина, Полтавская и Горького, Большая Покровская и Белинского, Ижорская и Володарского. На рынке готового жилья цены также в последние годы росли неравномерно. Если в 2003—04 годах рост составил 25—35 процентов, в прошлом году — 12, то за 9 месяцев текущего года цены выросли на 59 процентов.
Что же явилось “стартовым пистолетом”, запустившим цены на жилую недвижимость в такую гонку? Анализировали ситуацию участники форума много, тщательно и по-разному. Наталия Вязанкина отмечает, что на рост цен повлиял целый ряд факторов. Так, на объемах строительства негативно сказалось приостановление на полгода выделения земельных участков из-за изменения полномочий муниципальной власти. Повлияло на ситуацию и ужесточение требований к застройщикам в связи с вводом 1 апреля федерального закона об участии в долевом строительстве: лишь половина строящихся квартир сейчас находится в продаже. Постоянное удорожание стоимости строительных материалов и энергоносителей также вынуждает повышать цены. Свою роль в этом играет активизация бюджетных жилищных программ для военнослужащих и молодых семей, субсидии бюджетникам на покупку жилья плюс массовое расселение жителей ветхого фонда. Заработала ипотека, и это привлекло на рынок дополнительное число покупателей, соответственно, привело к доминированию спроса над предложением. Наконец, надо учитывать и факт общей инфляции.
Доходы населения, к сожалению, такими темпами не растут. Но необходимости долгие годы копить на новую квартиру у многих людей вообще-то и нет. Наталия Вязанкина говорит, что 80 процентов рынка составляют альтернативные сделки: продал прежнюю квартиру — купил другую. Изменить ситуацию, считают специалисты, может только активный процесс ввода нового жилья. Однако риелторы осторожно говорят о возможном снижении цен. Этого, скорее всего, не произойдет. Ограниченный объем товара и медленный рост доходов лечится лишь административной приостановкой роста цен. Коэффициент эластичности рынка жилья менее одного процента. Даже если спрос остановится, мы некоторое время по-прежнему будем находиться на пике нынешних цен. После этого должно наступить время стабилизации, а потом, возможно, снизятся цены на неликвидное жилье, как это уже происходит в Москве и Санкт-Петербурге.
www1.abm.r52.ru
Все новости Между тем бизнес на рынке жилья назван социально ответственным бизнесом. К нему с надеждой обращено пристальное внимание не только профессиональных игроков, но и правительства. Дом — это не просто стены и крыша, это прежде всего очаг, обогревающий своим теплом людей, формирующий наши национальные ценности, надежды и чаяния. Поэтому, как заявила на форуме член Управляющего совета регионального органа по сертификации риелторских услуг, вице-президент нижегородской гильдии риелторов, директор ООО “Риелторская компания “Триумф” Наталия ВЯЗАНКИНА, ценность этого товара на рынке недвижимости настолько велика, что он в конечном счете бесценен.
Однако жилья, которое соответствует удовлетворительным современным потребительским характеристикам, в Нижнем Новгороде не так уж много: всего 53 процента от всего жилого фонда города, состоящего из 32,5 тысячи домов. Для Нижнего характерно большое количество индивидуальных домов: их в городе 67 процентов, хотя по площади они составляют только 7 процентов жилфонда. Дома эти были построены в основном в 40—60 годы, когда активно велось индивидуальное строительство. Поэтому доля малоэтажных домов, так называемой народной стройки, достаточно велика. Еще две трети домов Нижнего было построено в период индустриального строительства в 60—80 годы, это товар, получивший на рынке жилья название “хрущевок” и “брежневок”. Нижегородские риелторы отмечают, что подавляющее число квартир находится в кирпичных и панельных домах. Причем доля панельного жилого фонда сегодня превосходит все остальные параметры. Это на сегодня в Нижнем самое массовое жилье. Количество многоквартирных домов составляет 14,5 процента, но именно в таких домах расположено 84 процента жилых площадей. Хотя ветхий фонд составляет менее полутора процентов от общего жилого фонда города, по площади он занимает 331 тысячу кв. м. Только 13 процентов жилья было построено в последнее десятилетие, и дома эти современные, улучшенной планировки. Специалисты с осторожностью относятся к высотному строительству, хотя со стороны застройщиков сегодня поступают предложения по возведению в Нижнем Новгороде 13-, 18-, 20-этажных домов. Высотных зданий в нашем городе крайне мало, — всего 0,1 процента. Минимальна и доля элитного жилья. Элитные дома, по наблюдениям участников рынка недвижимости, строятся исключительно в центральной части Нижегородского района. Жилье повышенной комфортности возводится в Советском, Нижегородском районах и в Канавино, на Мещере. Для покупателей квартир из такого сегмента рынка важны многие факторы. Прежде всего, дома до 5 этажей должны иметь небольшое количество квартир, где-то до 50-ти. Они должны иметь свободную планировку, для таких домов требуются индивидуальный архитектурный проект, улучшенная отделка зданий, автономное теплоснабжение, современная внутридомовая инфраструктура. Наконец, как обязательное условие — подземная или цокольная парковка, желательно по два места на семью. Сегодня клиенты риелторских агентств выбирают не просто квартиру, для них важно, к примеру, чтобы в доме была однородная среда, удобная транспортная развязка. Клиент сегодня покупает не столько жилье, сколько образ жизни. И это очень важно учитывать.
Самую большую долю нижегородского рынка жилья занимает Автозаводский район (23 процента), минимальную часть жилфонда предлагает Приокский район (6 процентов). Весь этот рынок делится на готовое и строящееся жилье. Наталия Вязанкина на форуме посетовала: несмотря на то, что наша область является одним из самых урбанизированных регионов ПФО, в котором доля городского населения составляет 80 процентов, мы по итогам прошлого года по количеству вводимого жилья находимся всего лишь на 6 месте в округе. Как известно, до середины 90-х годов в Нижнем Новгороде наблюдалось резкое, в полтора раза снижение объемов ввода жилья. Темпы снижения замедлились лишь в конце 90-х, затем ситуация стабилизировалась. С 2003 года в Нижнем обозначился рост объемов строительства, в начале 2005 года мы смогли выйти на уровень1992—93 годов, когда в Нижнем Новгороде было построено 366 тысяч кв. метров жилья. Кстати, в 60—80 годы в городе ежегодно вводилось 600—650 кв. метров жилья. Все эти цифры приводим для сведения тех 46 тысяч нижегородцев, что стоят в очереди на улучшение жилищных условий, и тех 60 процентов жителей Нижнего, которые очень (согласно опросам населения) хотели бы их улучшить.
В 2005 году было зарегистрировано около 20 тысяч сделок по отчуждению жилья. Почти 3,5 тысячи квартир, что составляет 150 тысяч кв. метров, находятся на рынке в движении. Но в текущем году зафиксировано резкое, до 40 процентов снижение числа предложений. Около половины таких предложений по готовому жилью — это квартиры с неудовлетворительными потребительскими характеристиками: пресловутые хрущевки, сталинки, брежневки, квартиры в домах народной стройки. Всем известно, насколько некомфортными для проживания могут быть такие небольшие квартирки с низкими потребительскими качествами жилья.
Вообще, нынешний 2006 год отличается довольно тревожными тенденциями развития рынка жилья. Если 2—3 года назад цены на квартиры в новостройках Нижнего Новгорода росли на 24 процента, а в прошлом, 2005 году — на 18, то за 9 месяцев нынешнего года они выросли уже на 60 процентов! Без сильных эмоций, комментируя такой рост цен, скорее всего не обойтись. И все же нижегородские цены “бегут” вверх не так резво, как московские и питерские. По данным на 1 октября 2006 года, цена одного квадратного метра строящейся квартиры в среднем была 1150 долларов. Риелторы отмечают, что в центре Нижегородского района уровень средней цены выше, чем в других районах. Наименьшая средняя цена на такое жилье зафиксирована в Канавинском, Московском и Автозаводском районах. Цена квадратного метра в нижегородском “готовом жилье” на 1 октября составляла 1168 долларов. Замечено существенное превышение цен на квартиры в Нижегородском и Советском районах, подорожало жилье в Приокском районе. Традиционно ниже цены в заречной части Нижнего Новгорода. Можно выделить самые дорогие улицы Нижнего: это Звездинка и Минина, Полтавская и Горького, Большая Покровская и Белинского, Ижорская и Володарского. На рынке готового жилья цены также в последние годы росли неравномерно. Если в 2003—04 годах рост составил 25—35 процентов, в прошлом году — 12, то за 9 месяцев текущего года цены выросли на 59 процентов.
Что же явилось “стартовым пистолетом”, запустившим цены на жилую недвижимость в такую гонку? Анализировали ситуацию участники форума много, тщательно и по-разному. Наталия Вязанкина отмечает, что на рост цен повлиял целый ряд факторов. Так, на объемах строительства негативно сказалось приостановление на полгода выделения земельных участков из-за изменения полномочий муниципальной власти. Повлияло на ситуацию и ужесточение требований к застройщикам в связи с вводом 1 апреля федерального закона об участии в долевом строительстве: лишь половина строящихся квартир сейчас находится в продаже. Постоянное удорожание стоимости строительных материалов и энергоносителей также вынуждает повышать цены. Свою роль в этом играет активизация бюджетных жилищных программ для военнослужащих и молодых семей, субсидии бюджетникам на покупку жилья плюс массовое расселение жителей ветхого фонда. Заработала ипотека, и это привлекло на рынок дополнительное число покупателей, соответственно, привело к доминированию спроса над предложением. Наконец, надо учитывать и факт общей инфляции.
Доходы населения, к сожалению, такими темпами не растут. Но необходимости долгие годы копить на новую квартиру у многих людей вообще-то и нет. Наталия Вязанкина говорит, что 80 процентов рынка составляют альтернативные сделки: продал прежнюю квартиру — купил другую. Изменить ситуацию, считают специалисты, может только активный процесс ввода нового жилья. Однако риелторы осторожно говорят о возможном снижении цен. Этого, скорее всего, не произойдет. Ограниченный объем товара и медленный рост доходов лечится лишь административной приостановкой роста цен. Коэффициент эластичности рынка жилья менее одного процента. Даже если спрос остановится, мы некоторое время по-прежнему будем находиться на пике нынешних цен. После этого должно наступить время стабилизации, а потом, возможно, снизятся цены на неликвидное жилье, как это уже происходит в Москве и Санкт-Петербурге.
www1.abm.r52.ru
