Авторизация
Инвестиции в недвижимость и земельные участки
25.04.2007
Выкуп государственных и муниципальных земель. Что нас ожидает?
Сергей АНИСИМОВ, заместитель руководителя Управления Роснедвижимости по Нижегородской области.
Развитие рынка недвижимости и особенно земельного рынка, перевод его в цивилизованное русло, увеличение объемов ипотечных операций, стабилизация земельных и гражданско-правовых отношений диктуют необходимость серьезной корректировки земельного и смежного с ним градостроительного, экологического, лесного, водного, фискального и др. законодательства. Предстоящее вступление страны в ВТО заставит жить по международным стандартам и потребует сокращения количества правообладателей, у которых земельные участки используются на праве постоянного (бессрочного) пользования, т. к. в большинстве развитых стран земельные участки находятся либо в собственности, либо в аренде.
В настоящее время действующая редакция федерального закона от 25 октября 2001 г. № 137-ФЗ “О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации” предписывает юридическим лицам перевести право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды, либо приобрести их в собственность. При этом вид прав на землю (аренда или собственность) землепользователь определяет самостоятельно. Законом установлен крайний срок такого переоформления — до 1 января 2008 года, причем срок уже дважды переносился.
Как правило, собственники зданий, строений (сооружений), собственники предприятий неохотно переоформляют право пользования участками на аренду — это и понятно, т. к. ставки арендных платежей выше ставок земельного налога. Но и выкупать особенно не спешат, так как выкуп, регулируемый законами “О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации” и “О приватизации государственного и муниципального имущества”, предусматривает приобретение права собственности на такой участок по цене, устанавливаемой субъектом Российской Федерации. Выкупная цена, принятая в Нижегородской области — максимальная, и в соответствии с областным законом от 21 июня 2003 г. № 44-3 “О цене земли” составляет в г. Нижнем Новгороде 17-ти кратную ставку земельного налога, а в других населенных пунктах и за их пределами — 10-ти кратную.
В настоящее время в целом по Российской Федерации количество переоформленных земельных участков, ранее предоставленных на праве постоянного (бессрочного) пользования и занятых приватизированными объектами недвижимости составляет не более четверти от их общего числа. При этом темпы объемов выкупа ежегодно снижаются как по количеству, так и по площади.
Разбираясь в причинах такого положения, беседуя с руководителями промышленных и сельскохозяйственных предприятий, приходишь к выводу, что на эту ситуацию влияют два основных момента. Во-первых, высокие выкупные цены. Предприятиям приходится изымать из оборота до 30—40 проц. чистой прибыли на приобретение в собственность по указанным ценам земельных участков, занятых производственными мощностями и объектами инфраструктуры. Во-вторых — достаточно большой пакет документов, необходимый для приватизации земли, начиная от учредительных документов, планов приватизации, правовых документов на землю и строения, кадастровых планов и заканчивая различными выписками и описями, который неспециалисту подготовить непросто.
Кроме того, внушительный частокол чиновников, которые из-за профнепригодности или, мягко говоря, отсутствия личной заинтересованности тормозят принятие решений о приватизации земельных участков, для последующего включения их в гражданский оборот. В таком положении активно развивать земельный рынок невозможно. Правовой титул “постоянное (бессрочное) пользование”, как вид прав переходного периода, надо менять. В этой связи правительством Российской Федерации подготовлен законопроект “О внесении изменений в законодательные акты Российской Федерации в части уточнения условий и порядка приобретения прав на земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности”.
Проектом закона предусмотрены кардинальные изменения, связанные с вопросами приватизации и арендными отношениями.
Во-первых, устанавливается выкупная цена земельного участка, на котором расположены здания, строения, сооружения (объекты капитального строительства). Она будет равна 20 проц. кадастровой стоимости для населенных пунктов численностью свыше 3 млн человек и 2,5 проц. кадастровой стоимости для остальных территорий.
Во-вторых, только собственники указанных объектов капитального строительства (ОКС) имеют исключительное право приобретать земельные участки по указанной цене. Одним словом законопроект уравнивает в правах собственников зданий, строений, сооружений, приватизировавших ОКС ранее, т. е. до вступления в силу федерального закона “О приватизации государственного и муниципального имущества”, и лиц, приватизировавших или приватизирующих объекты в соответствии с этим законом.
Вместе с тем указанное право не распространяется на тех собственников объектов недвижимости, которым изначально земельные участки предоставлялись на праве аренды для строительства этих объектов. Такие собственники будут приобретать в собственность земельные участки по их полной кадастровой стоимости.
Законопроектом лишний раз подчеркнуто значение кадастровой стоимости для экономики землепользования. В настоящее время кадастровая стоимость это единственный универсальный показатель, рассчитанный для всей территории России, как для единого экономического пространства, с наибольшей степенью вероятности приближенный к рыночной стоимости. Поэтому кадастровая стоимость может являться базой, как для расчета выкупных цен, так и арендных платежей. Тем более работы по кадастровой оценке земель всех категорий, завершенные в 2005 году, периодически (не чаще одного раза в три года и не реже одного раза в пять лет) будут корректироваться с учетом данных о рыночной стоимости.
Коснутся изменения и размеров арендной платы. Планируется установить, что при переоформлении прав на не разграниченные земельные участки, находящиеся в государственной собственности, размер арендной платы будет устанавливаться субъектом Российской Федерации, но не выше 2 проц. от величины кадастровой стоимости. Кроме того, за земельные участки, ограниченные в обороте, арендная плата будет взиматься в размере земельного налога, а за земли сельскохозяйственного назначения — не выше размера земельного налога. Арендная плата за разграниченные участки будет определяться в соответствии с пунктом 3 ст. 65 Земельного кодекса РФ, т. е. собственником.
Законопроектом предусмотрены механизмы, ограничивающие спекуляцию земельными участками в крупных городах, в том числе путем изъятия спекулятивного дохода в бюджет.
Необходимо также отметить, что указанный проект закона в целях стимулирования и активизации процесса, а также комплексного решения проблем переоформления права постоянного (бессрочного) пользования на право собственности или аренды вносит ряд необходимых изменений в КоАП РФ в части установления административной ответственности за не переоформление. В частности, статья 7.1. административного кодекса будет изложена в следующей редакции:
“1. Самовольное занятие земельного участка или использование земельного участка без оформления в установленном порядке правоустанавливающих документов на землю, в том числе выданных до вступления в силу федерального закона “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним”, влечет наложение административного штрафа на граждан в размере от пяти до десяти минимальных размеров оплаты труда, на юридических лиц — от ста до двухсот минимальных размеров оплаты труда.
2. Невыполнение требований о переоформлении права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком влечет наложение административного штрафа на юридических лиц и граждан, зарегистрированных в качестве индивидуальных предпринимателей, в размере от двухсот до тысячи минимальных размеров оплаты труда”.
Нет сомнений, что указанный законопроект трансформируется в закон, т. к. вопросы, связанные с переоформлением бессрочного (постоянного) пользования, давно требуют кардинального решения.
В этой связи руководителям крупных и мелких, приватизированных ранее и приватизирующихся сейчас предприятий необходимо в оставшееся до 1 января 2008 года время приложить максимум усилий по переоформлению земельных отношений с постоянного (бессрочного) пользования на собственность или аренду, тем более условия такого переоформления станут более либеральными. В противном случае не переоформившие свои земельные участки юридические лица будут считаться нарушителями земельного законодательства со всеми вытекающими последствиями — проверки, протоколы, штрафы, суды. Кроме того, переоформление прав на землю будет способствовать привлечению инвестиций (особенно зарубежных), так как инвестор вкладывает свои деньги только в то производство, которое “не висит в воздухе”, т. е. у которого есть легитимные документы на землю.
www.abm.nnov.ru
Все новости Сергей АНИСИМОВ, заместитель руководителя Управления Роснедвижимости по Нижегородской области.
Развитие рынка недвижимости и особенно земельного рынка, перевод его в цивилизованное русло, увеличение объемов ипотечных операций, стабилизация земельных и гражданско-правовых отношений диктуют необходимость серьезной корректировки земельного и смежного с ним градостроительного, экологического, лесного, водного, фискального и др. законодательства. Предстоящее вступление страны в ВТО заставит жить по международным стандартам и потребует сокращения количества правообладателей, у которых земельные участки используются на праве постоянного (бессрочного) пользования, т. к. в большинстве развитых стран земельные участки находятся либо в собственности, либо в аренде.
В настоящее время действующая редакция федерального закона от 25 октября 2001 г. № 137-ФЗ “О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации” предписывает юридическим лицам перевести право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды, либо приобрести их в собственность. При этом вид прав на землю (аренда или собственность) землепользователь определяет самостоятельно. Законом установлен крайний срок такого переоформления — до 1 января 2008 года, причем срок уже дважды переносился.
Как правило, собственники зданий, строений (сооружений), собственники предприятий неохотно переоформляют право пользования участками на аренду — это и понятно, т. к. ставки арендных платежей выше ставок земельного налога. Но и выкупать особенно не спешат, так как выкуп, регулируемый законами “О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации” и “О приватизации государственного и муниципального имущества”, предусматривает приобретение права собственности на такой участок по цене, устанавливаемой субъектом Российской Федерации. Выкупная цена, принятая в Нижегородской области — максимальная, и в соответствии с областным законом от 21 июня 2003 г. № 44-3 “О цене земли” составляет в г. Нижнем Новгороде 17-ти кратную ставку земельного налога, а в других населенных пунктах и за их пределами — 10-ти кратную.
В настоящее время в целом по Российской Федерации количество переоформленных земельных участков, ранее предоставленных на праве постоянного (бессрочного) пользования и занятых приватизированными объектами недвижимости составляет не более четверти от их общего числа. При этом темпы объемов выкупа ежегодно снижаются как по количеству, так и по площади.
Разбираясь в причинах такого положения, беседуя с руководителями промышленных и сельскохозяйственных предприятий, приходишь к выводу, что на эту ситуацию влияют два основных момента. Во-первых, высокие выкупные цены. Предприятиям приходится изымать из оборота до 30—40 проц. чистой прибыли на приобретение в собственность по указанным ценам земельных участков, занятых производственными мощностями и объектами инфраструктуры. Во-вторых — достаточно большой пакет документов, необходимый для приватизации земли, начиная от учредительных документов, планов приватизации, правовых документов на землю и строения, кадастровых планов и заканчивая различными выписками и описями, который неспециалисту подготовить непросто.
Кроме того, внушительный частокол чиновников, которые из-за профнепригодности или, мягко говоря, отсутствия личной заинтересованности тормозят принятие решений о приватизации земельных участков, для последующего включения их в гражданский оборот. В таком положении активно развивать земельный рынок невозможно. Правовой титул “постоянное (бессрочное) пользование”, как вид прав переходного периода, надо менять. В этой связи правительством Российской Федерации подготовлен законопроект “О внесении изменений в законодательные акты Российской Федерации в части уточнения условий и порядка приобретения прав на земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности”.
Проектом закона предусмотрены кардинальные изменения, связанные с вопросами приватизации и арендными отношениями.
Во-первых, устанавливается выкупная цена земельного участка, на котором расположены здания, строения, сооружения (объекты капитального строительства). Она будет равна 20 проц. кадастровой стоимости для населенных пунктов численностью свыше 3 млн человек и 2,5 проц. кадастровой стоимости для остальных территорий.
Во-вторых, только собственники указанных объектов капитального строительства (ОКС) имеют исключительное право приобретать земельные участки по указанной цене. Одним словом законопроект уравнивает в правах собственников зданий, строений, сооружений, приватизировавших ОКС ранее, т. е. до вступления в силу федерального закона “О приватизации государственного и муниципального имущества”, и лиц, приватизировавших или приватизирующих объекты в соответствии с этим законом.
Вместе с тем указанное право не распространяется на тех собственников объектов недвижимости, которым изначально земельные участки предоставлялись на праве аренды для строительства этих объектов. Такие собственники будут приобретать в собственность земельные участки по их полной кадастровой стоимости.
Законопроектом лишний раз подчеркнуто значение кадастровой стоимости для экономики землепользования. В настоящее время кадастровая стоимость это единственный универсальный показатель, рассчитанный для всей территории России, как для единого экономического пространства, с наибольшей степенью вероятности приближенный к рыночной стоимости. Поэтому кадастровая стоимость может являться базой, как для расчета выкупных цен, так и арендных платежей. Тем более работы по кадастровой оценке земель всех категорий, завершенные в 2005 году, периодически (не чаще одного раза в три года и не реже одного раза в пять лет) будут корректироваться с учетом данных о рыночной стоимости.
Коснутся изменения и размеров арендной платы. Планируется установить, что при переоформлении прав на не разграниченные земельные участки, находящиеся в государственной собственности, размер арендной платы будет устанавливаться субъектом Российской Федерации, но не выше 2 проц. от величины кадастровой стоимости. Кроме того, за земельные участки, ограниченные в обороте, арендная плата будет взиматься в размере земельного налога, а за земли сельскохозяйственного назначения — не выше размера земельного налога. Арендная плата за разграниченные участки будет определяться в соответствии с пунктом 3 ст. 65 Земельного кодекса РФ, т. е. собственником.
Законопроектом предусмотрены механизмы, ограничивающие спекуляцию земельными участками в крупных городах, в том числе путем изъятия спекулятивного дохода в бюджет.
Необходимо также отметить, что указанный проект закона в целях стимулирования и активизации процесса, а также комплексного решения проблем переоформления права постоянного (бессрочного) пользования на право собственности или аренды вносит ряд необходимых изменений в КоАП РФ в части установления административной ответственности за не переоформление. В частности, статья 7.1. административного кодекса будет изложена в следующей редакции:
“1. Самовольное занятие земельного участка или использование земельного участка без оформления в установленном порядке правоустанавливающих документов на землю, в том числе выданных до вступления в силу федерального закона “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним”, влечет наложение административного штрафа на граждан в размере от пяти до десяти минимальных размеров оплаты труда, на юридических лиц — от ста до двухсот минимальных размеров оплаты труда.
2. Невыполнение требований о переоформлении права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком влечет наложение административного штрафа на юридических лиц и граждан, зарегистрированных в качестве индивидуальных предпринимателей, в размере от двухсот до тысячи минимальных размеров оплаты труда”.
Нет сомнений, что указанный законопроект трансформируется в закон, т. к. вопросы, связанные с переоформлением бессрочного (постоянного) пользования, давно требуют кардинального решения.
В этой связи руководителям крупных и мелких, приватизированных ранее и приватизирующихся сейчас предприятий необходимо в оставшееся до 1 января 2008 года время приложить максимум усилий по переоформлению земельных отношений с постоянного (бессрочного) пользования на собственность или аренду, тем более условия такого переоформления станут более либеральными. В противном случае не переоформившие свои земельные участки юридические лица будут считаться нарушителями земельного законодательства со всеми вытекающими последствиями — проверки, протоколы, штрафы, суды. Кроме того, переоформление прав на землю будет способствовать привлечению инвестиций (особенно зарубежных), так как инвестор вкладывает свои деньги только в то производство, которое “не висит в воздухе”, т. е. у которого есть легитимные документы на землю.
www.abm.nnov.ru
