Авторизация
На строительном рынке нашего региона сегодня происходят серьезные перемены в правилах игры.
09.04.2006
Многое из того, о чем участники этого рынка в течение последних лет могли только рассуждать — сетуя по поводу преодоления многочисленных рифов, пытаясь привлечь к своим проблемам власти, сегодня становится реальностью. И самое главное, власть сама становится участником этого рынка, способствуя развитию отрасли, ставя серьезные задачи по наращиванию объемов строительства в регионе.
Что же меняется в правилах игры? Об этом рассказывает директор областного департамента градостроительного развития Нижегородской области Александр БОДРИЕВСКИЙ.
— Собственно, правила прежние. Они действуют в соответствии с федеральными законами. А новыми, если говорить точно, стали регламенты, вводится новый порядок.
Согласно закону Нижегородской области о регулировании земельных отношений при строительстве, реконструкции объектов или размещении временных объектов вышло новое постановление правительства области за № 46 от 15 февраля этого года, которым и устанавливаются новые регламенты. Они достаточно жесткие, требуют от чиновников действовать слаженно, не обременяя инвесторов функциями, им не свойственными. Причем от чиновников не только субъектов федерации, но и от федеральных. Имеются в виду представительства федеральных органов, особенно по надзору — Росприроднадзор, Роспотребнадзор, ну и пожарные — тоже федеральная структура.
Немного остановлюсь на новом порядке. Он разработан в соответствии с Земельным и Градостроительным кодексами и предусматривает два варианта выделения земельных участков под строительство — с актом предварительного выбора и без акта предварительного выбора. Первый вариант — это когда не разработана градостроительная документация на территорию застройки. Тогда приходится определять место под конкретный объект и проводить всю процедуру согласования по выбору земельного участка. Второй вариант — когда градостроительная документация уже выполнена и определен проект межевания квартала или микрорайона. Размежевание позволяет объекты в качестве лотов выставлять на конкурс.
Я бы хотел подробнее рассказать о варианте с актом предварительного выбора. Почему? Это процесс более длительный. И тут определена схема так называемого “одного окна”.
— Именно за такую схему давно ратуют наши застройщики.
— Новый регламент четко устанавливает эту схему. “Единое окно” открывается в министерстве инвестиционной политики, куда подается заявка по утвержденной форме. Заполняя ее, заявитель прикладывает и соответствующие материалы — где расположен востребованный участок, предпроектное предложение, какие инвестиции он хотел бы вложить.
Заявитель излагает желание использовать данный участок. Заявка рассматривается в министерстве инвестиций, направляется к нам в департамент и в профильные министерства и ведомства — по принадлежности, для оценки заявленного объекта и нужен ли он на территории области. В течение 14 дней мы должны подготовить на основании заявки ситуационный план совместно с органами местного самоуправления, регламент, то есть разрешенные виды использования. На чертеж наносятся все виды ограничений. Словом, готовится максимальный свод информации и подготовленная документация представляется для оценки членам инвестиционного совета за пять дней до его заседания. На заседании члены совета высказывают сформировавшиеся у них мнения. Здесь присутствует и заявитель, защищая свой проект.
— Довольно четкая и открытая процедура.
— Абсолютно все прозрачно. Но основная работа начинается после того, как по данному заявлению инвестиционный совет примет положительное решение. В течение 25 дней наш департамент собирает технические условия, готовит акт выбора, наносит трассы коммуникаций, устанавливает границы земельного участка. А потом в течение 30 дней на основе подготовленной нами информации министерство инвестиций координирует участок. И только после этого формируется строительный паспорт, готовятся распоряжение о выделении участка и разрешение на проектирование и строительство, договор аренды, инвестиционное соглашение. И весь процесс с начала подачи заявки занимает порядка 104 дней. Это минимальное время. Сроки жесткие, за срыв их к виновнику будут применены определенные санкции.
— Сроки здорово сжались, если сравнивать с тем, сколько тратили на весь этот процесс сами застройщики. Итак, пакет документов готов и инвестор может его получать и приступить к реализации своих планов?
— Подготовленный пакет документов выставляется на конкурс. И если заявитель этот конкурс выиграет, значит сможет выкупить пакет и приступать к проектированию, а затем к строительству.
— И все-таки первый вариант, наверное, для инвесторов будет предпочтительней.
— Губернатор поставил задачу весь Нижний Новгород покрыть градостроительной документацией, подготовить проекты планировки и межевания. Сейчас мы работаем с документацией, которую выполнила администрация города. Посмотрим, что утверждено. И со своей стороны тоже будем выступать заказчиками на градостроительную документацию. И не только в Нижнем, но и в городах районов области.
— В ходе формирования пакета документов на строительство объекта как-то закрепляется ответственность соответствующих структур за подготовку инженерных сетей?
— Конечно. Определяются технические условия. В соответствии с ними и будут вестись работы по строительству инженерной инфраструктуры. Учитывая, что сейчас вводится плата за подсоединение к инженерным коммуникациям, мы понуждаем эксплуатационные ресурсные организации проводить работы до того, как начнется строительство.
— Это снимает серьезное бремя со строителей.
— Мы на это и нацеливаем. Сразу решить задачу, конечно, не просто, потому что в течение многих лет этого не делалось. Нужно преодолеть инерцию. И мы надеемся добиться понимания. Ведь эксплуатационные ресурсные организации тоже должны быть в этом заинтересованы — подтянуть коммуникации и получить плату за подсоединение.
— Александр Владимирович, как оцениваются перспективы строительства в регионе на этот год?
— Задачи поставлены амбициозные. И мы уже приступили к их реализации. Это однозначно. Думаю, динамика будет значительной, особенно к концу года.
Процесс строительства не быстрый. И многое нужно еще сдвинуть с места. Готовится программа развития не только Нижнего, но и области. Есть понимание, где строить и что. И однозначно, что строить надо комплексно. И надо строить жилье для расселения ветхого фонда. Губернатор поставил именно такие задачи, и это очень правильно. Потому что не дело, когда люди несколько лет живут на строительной площадке.
Планируется в год строить 1 млн кв. м.
— Это план уже текущего года?
— Скорей всего, к этой планке в этом году будем только приближаться. А вот в следующем году достигнем ее однозначно.
— В регионе для осуществления такого объема строительства есть мощности?
— Найти мощности — это реально. Если будет спрос, мощности будут развиваться.
— Приход москвичей на наш строительный рынок некоторых его игроков беспокоит. Есть для этого основания?
— Думаю, оснований для беспокойства нет. Хорошо, что к нам идут московские инвесторы. У них есть финансовые ресурсы. А работать все равно будут наши строители. И они получат большие объемы работы. Разве это плохо?
И наши застройщики тоже сохранят свои позиции. Пусть у них нет своих финансовых ресурсов, будут строить на средства дольщиков. Но правила в этом случае будут тоже более жесткими. Перед дольщиками придется отчитываться.
— Со стороны правительства предполагается контроль за ходом строительства?
— Обязательно. Министерство строительства будет осуществлять государственный контроль всего строительного процесса на территории области. Будут рассмотрены все объекты и составлен реестр. Контроль этот необходим — за выполнением сроков, обязательств, за качеством. Для этого у нас создана областная структура. Долгостроя сегодня правительство уже не допустит.
— Недавно учреждена новая строительная фирма “Нижегородкапстрой”, где правительству принадлежит блокирующий пакет акций. Какие функции отводит правительство этой фирме?
— Думаю, что в регионе должна быть ведущая компания, которая бы проводила политику правительства. Блокирующий пакет акций позволяет правительству диктовать свою волю.
— И которой будут доверять? В интернете появился сайт, где сообщается, что “Нижегородкапстрой” уже получил под застройку пять площадок в центре города.
— Никаких пяти площадок эта фирма не получала. Пока она заключила договор о сотрудничестве с ООО “Долина” и будет строить жилой дом в буферной зоне на Казанском шоссе.
Есть решение инвестиционного совета предоставить министерству строительства два или три участка для госзаказа. Это то, о чем я уже говорил: что надо строить дома для расселения ветхого фонда. Строить эти дома будем на свободных участках, за счет инвестиционного фонда, который формируется средствами от продажи участков под застройку.
— Значит, правительство берет на себя и функции расселения ветхого фонда?
— Да. Для этого будет создано специальное министерство жилищной политики.
— В среднесрочной областной программе по строительству значатся два жилых дома. Они и предназначены для расселения?
— Да. И эти два дома стартовые. Их предполагается строить в Верхних Печерах. Рассчитываем, что уже в мае на площадке начнутся работы. Участки подбирались так, чтобы было как можно меньше обременений. И это только начало. Первый шаг, затем последуют и другие. Все нижегородские фирмы тоже смогут участвовать в реализации госзаказа по строительству жилья. Распределяться они будут на конкурсной основе. Но с учетом, что продажная стоимость кв. м в этих домах не должна быть высокой. Мы рассчитываем приобретать площади, построенные с минимальной прибылью. Будем только рады, если нижегородские фирмы возьмутся за такие заказы.
— Что, на ваш взгляд, самое сложное в реализации планов правительства по развитию строительства в регионе?
— Как таковых сложностей быть не должно, если все участники процесса четко будут выполнять свои функции. Если подход будет не бюрократический, а с пониманием того, как сделать лучше, чтобы город развивался. Строительство — самая динамичная отрасль, и она тянет за собой многие другие отрасли.
— Есть какие-то приоритеты в реализации планов правительства по строительству?
— Приоритет один — строить доступное и комфортное жилье. Программа намечена, и ее необходимо выполнять. Ветхое жилье необходимо убрать, и не только в Нижнем Новгороде, но и в других городах области — где его тоже очень много. Если строительство в области будет динамично развиваться, источники финансирования появятся.
Альбина Бросевич
Все новости Что же меняется в правилах игры? Об этом рассказывает директор областного департамента градостроительного развития Нижегородской области Александр БОДРИЕВСКИЙ.
— Собственно, правила прежние. Они действуют в соответствии с федеральными законами. А новыми, если говорить точно, стали регламенты, вводится новый порядок.
Согласно закону Нижегородской области о регулировании земельных отношений при строительстве, реконструкции объектов или размещении временных объектов вышло новое постановление правительства области за № 46 от 15 февраля этого года, которым и устанавливаются новые регламенты. Они достаточно жесткие, требуют от чиновников действовать слаженно, не обременяя инвесторов функциями, им не свойственными. Причем от чиновников не только субъектов федерации, но и от федеральных. Имеются в виду представительства федеральных органов, особенно по надзору — Росприроднадзор, Роспотребнадзор, ну и пожарные — тоже федеральная структура.
Немного остановлюсь на новом порядке. Он разработан в соответствии с Земельным и Градостроительным кодексами и предусматривает два варианта выделения земельных участков под строительство — с актом предварительного выбора и без акта предварительного выбора. Первый вариант — это когда не разработана градостроительная документация на территорию застройки. Тогда приходится определять место под конкретный объект и проводить всю процедуру согласования по выбору земельного участка. Второй вариант — когда градостроительная документация уже выполнена и определен проект межевания квартала или микрорайона. Размежевание позволяет объекты в качестве лотов выставлять на конкурс.
Я бы хотел подробнее рассказать о варианте с актом предварительного выбора. Почему? Это процесс более длительный. И тут определена схема так называемого “одного окна”.
— Именно за такую схему давно ратуют наши застройщики.
— Новый регламент четко устанавливает эту схему. “Единое окно” открывается в министерстве инвестиционной политики, куда подается заявка по утвержденной форме. Заполняя ее, заявитель прикладывает и соответствующие материалы — где расположен востребованный участок, предпроектное предложение, какие инвестиции он хотел бы вложить.
Заявитель излагает желание использовать данный участок. Заявка рассматривается в министерстве инвестиций, направляется к нам в департамент и в профильные министерства и ведомства — по принадлежности, для оценки заявленного объекта и нужен ли он на территории области. В течение 14 дней мы должны подготовить на основании заявки ситуационный план совместно с органами местного самоуправления, регламент, то есть разрешенные виды использования. На чертеж наносятся все виды ограничений. Словом, готовится максимальный свод информации и подготовленная документация представляется для оценки членам инвестиционного совета за пять дней до его заседания. На заседании члены совета высказывают сформировавшиеся у них мнения. Здесь присутствует и заявитель, защищая свой проект.
— Довольно четкая и открытая процедура.
— Абсолютно все прозрачно. Но основная работа начинается после того, как по данному заявлению инвестиционный совет примет положительное решение. В течение 25 дней наш департамент собирает технические условия, готовит акт выбора, наносит трассы коммуникаций, устанавливает границы земельного участка. А потом в течение 30 дней на основе подготовленной нами информации министерство инвестиций координирует участок. И только после этого формируется строительный паспорт, готовятся распоряжение о выделении участка и разрешение на проектирование и строительство, договор аренды, инвестиционное соглашение. И весь процесс с начала подачи заявки занимает порядка 104 дней. Это минимальное время. Сроки жесткие, за срыв их к виновнику будут применены определенные санкции.
— Сроки здорово сжались, если сравнивать с тем, сколько тратили на весь этот процесс сами застройщики. Итак, пакет документов готов и инвестор может его получать и приступить к реализации своих планов?
— Подготовленный пакет документов выставляется на конкурс. И если заявитель этот конкурс выиграет, значит сможет выкупить пакет и приступать к проектированию, а затем к строительству.
— И все-таки первый вариант, наверное, для инвесторов будет предпочтительней.
— Губернатор поставил задачу весь Нижний Новгород покрыть градостроительной документацией, подготовить проекты планировки и межевания. Сейчас мы работаем с документацией, которую выполнила администрация города. Посмотрим, что утверждено. И со своей стороны тоже будем выступать заказчиками на градостроительную документацию. И не только в Нижнем, но и в городах районов области.
— В ходе формирования пакета документов на строительство объекта как-то закрепляется ответственность соответствующих структур за подготовку инженерных сетей?
— Конечно. Определяются технические условия. В соответствии с ними и будут вестись работы по строительству инженерной инфраструктуры. Учитывая, что сейчас вводится плата за подсоединение к инженерным коммуникациям, мы понуждаем эксплуатационные ресурсные организации проводить работы до того, как начнется строительство.
— Это снимает серьезное бремя со строителей.
— Мы на это и нацеливаем. Сразу решить задачу, конечно, не просто, потому что в течение многих лет этого не делалось. Нужно преодолеть инерцию. И мы надеемся добиться понимания. Ведь эксплуатационные ресурсные организации тоже должны быть в этом заинтересованы — подтянуть коммуникации и получить плату за подсоединение.
— Александр Владимирович, как оцениваются перспективы строительства в регионе на этот год?
— Задачи поставлены амбициозные. И мы уже приступили к их реализации. Это однозначно. Думаю, динамика будет значительной, особенно к концу года.
Процесс строительства не быстрый. И многое нужно еще сдвинуть с места. Готовится программа развития не только Нижнего, но и области. Есть понимание, где строить и что. И однозначно, что строить надо комплексно. И надо строить жилье для расселения ветхого фонда. Губернатор поставил именно такие задачи, и это очень правильно. Потому что не дело, когда люди несколько лет живут на строительной площадке.
Планируется в год строить 1 млн кв. м.
— Это план уже текущего года?
— Скорей всего, к этой планке в этом году будем только приближаться. А вот в следующем году достигнем ее однозначно.
— В регионе для осуществления такого объема строительства есть мощности?
— Найти мощности — это реально. Если будет спрос, мощности будут развиваться.
— Приход москвичей на наш строительный рынок некоторых его игроков беспокоит. Есть для этого основания?
— Думаю, оснований для беспокойства нет. Хорошо, что к нам идут московские инвесторы. У них есть финансовые ресурсы. А работать все равно будут наши строители. И они получат большие объемы работы. Разве это плохо?
И наши застройщики тоже сохранят свои позиции. Пусть у них нет своих финансовых ресурсов, будут строить на средства дольщиков. Но правила в этом случае будут тоже более жесткими. Перед дольщиками придется отчитываться.
— Со стороны правительства предполагается контроль за ходом строительства?
— Обязательно. Министерство строительства будет осуществлять государственный контроль всего строительного процесса на территории области. Будут рассмотрены все объекты и составлен реестр. Контроль этот необходим — за выполнением сроков, обязательств, за качеством. Для этого у нас создана областная структура. Долгостроя сегодня правительство уже не допустит.
— Недавно учреждена новая строительная фирма “Нижегородкапстрой”, где правительству принадлежит блокирующий пакет акций. Какие функции отводит правительство этой фирме?
— Думаю, что в регионе должна быть ведущая компания, которая бы проводила политику правительства. Блокирующий пакет акций позволяет правительству диктовать свою волю.
— И которой будут доверять? В интернете появился сайт, где сообщается, что “Нижегородкапстрой” уже получил под застройку пять площадок в центре города.
— Никаких пяти площадок эта фирма не получала. Пока она заключила договор о сотрудничестве с ООО “Долина” и будет строить жилой дом в буферной зоне на Казанском шоссе.
Есть решение инвестиционного совета предоставить министерству строительства два или три участка для госзаказа. Это то, о чем я уже говорил: что надо строить дома для расселения ветхого фонда. Строить эти дома будем на свободных участках, за счет инвестиционного фонда, который формируется средствами от продажи участков под застройку.
— Значит, правительство берет на себя и функции расселения ветхого фонда?
— Да. Для этого будет создано специальное министерство жилищной политики.
— В среднесрочной областной программе по строительству значатся два жилых дома. Они и предназначены для расселения?
— Да. И эти два дома стартовые. Их предполагается строить в Верхних Печерах. Рассчитываем, что уже в мае на площадке начнутся работы. Участки подбирались так, чтобы было как можно меньше обременений. И это только начало. Первый шаг, затем последуют и другие. Все нижегородские фирмы тоже смогут участвовать в реализации госзаказа по строительству жилья. Распределяться они будут на конкурсной основе. Но с учетом, что продажная стоимость кв. м в этих домах не должна быть высокой. Мы рассчитываем приобретать площади, построенные с минимальной прибылью. Будем только рады, если нижегородские фирмы возьмутся за такие заказы.
— Что, на ваш взгляд, самое сложное в реализации планов правительства по развитию строительства в регионе?
— Как таковых сложностей быть не должно, если все участники процесса четко будут выполнять свои функции. Если подход будет не бюрократический, а с пониманием того, как сделать лучше, чтобы город развивался. Строительство — самая динамичная отрасль, и она тянет за собой многие другие отрасли.
— Есть какие-то приоритеты в реализации планов правительства по строительству?
— Приоритет один — строить доступное и комфортное жилье. Программа намечена, и ее необходимо выполнять. Ветхое жилье необходимо убрать, и не только в Нижнем Новгороде, но и в других городах области — где его тоже очень много. Если строительство в области будет динамично развиваться, источники финансирования появятся.
Альбина Бросевич
